房地产权属变更案例评析/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 21:50:24   浏览:8050   来源:法律资料网
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房地产权属变更案例评析

作者:宋飞(网络游魂) 本文原载葵花法律论坛

1994年10月,某外国一家跨国公司来华投资,在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月,在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上,获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发,于1996年3月在该地块上建起商住楼一座,共8层。其中,最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住,六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款,某银行申请法院变卖该三层房地产,后该三层由另外四家公司购买。
问:该外商独资企业自获取该地块使用权,至商住楼六至八层变卖,按照房地产法的规定,应办理哪些房地产权属变更手续?

答:1.获取该地块使用权,应向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.

点评:房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点,希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。


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丰宁满族自治县坝上生态农业工程管理条例

河北省人大常委会


丰宁满族自治县坝上生态农业工程管理条例
河北省人大常委会


(1997年3月28日丰宁满族自治县第三届人民代表大会第七次会议通过 1997年9月3日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准)

条例
第一条 为加强坝上生态农业工程的管理、保护和利用,依据有关法律、法规的规定,结合本县实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于使用坝上生态农业建设资金建设的高产稳产田工程、林业建设工程、草场建设工程。
第三条 坝上生态农业工程坚持谁建设、谁使用、谁受益的原则。
工程建设项目属于国有林、牧场的,由国有林、牧场经营管理,属于乡、镇、村建设的,由乡、镇、村使用管理。
第四条 坝上生态农业工程受法律保护,禁止任何单位和个人破坏、毁损、侵占和非法转让、出租、使用。
第五条 县人民政府农业开发行政主管部门负责坝上生态农业工程的综合管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家农业综合开发的法律、法规、政策;
(二)负责坝上生态农业工程项目区的规划、立项、审批;
(三)协调有关部门及项目区所在乡镇,开展农业开发工作;
(四)负责工程项目的资金管理和档案管理;监督和检查已建工程的管理、保护和利用;
(五)监督工程管理单位收取的维修费和管理费的使用;
(六)县人民政府依照规定赋予的其他职责。
第六条 财政、审计、农业、水利水保、林业、林管、畜牧等部门,按照职责配合开展农业综合开发工作。
第七条 乡、镇建立工程管理委员会,村建立管理维修专业队,乡、镇工程管理委员会工作职责是:
(一)负责辖区内的坝上生态农业工程的建设、管理、保护和利用;
(二)按规定收取工程所在村的工程维修费和管理费,做好管理使用工作;
(三)负责对项目村管理维修专业队工作的检查和指导;
(四)协助执法部门查处破坏坝上生态农业工程的案件和违法行为。
(五)乡、镇人民政府依照规定赋予的其他职责。
第八条 坝上生态农业工程实行有偿使用。使用单位或个人依照有关规定每年向工程管理委员会缴纳工程维修费和管理费。
第九条 由国家投资建设的坝上生态农业工程,使用者应当按国家投资比例交纳维修费和管理费。水利工程每年收取每亩投资额的百分之三,草场工程每年收取每亩投资额的百分之五,林业工程每年收取每亩投资额的百分之一。
第十条 坝上生态农业工程收取的维修费和管理费用于工程的管理、维修和更新。乡、镇工程管理委员会收取的维修费和管理费,每年向县工程管理部门上缴百分之十,由县工程管理部门按规定统一掌握使用。
第十一条 经批准占用坝上生态农业工程区域内耕地的单位和个人,要一次性向乡、镇工程管理委员会归还原工程所投入的资金,进行异地开发补建。
第十二条 有下列事迹的单位和个人由县人民政府予以表彰和奖励:
(一)在工程建设、管理、保护和利用上取得显著经济效益、社会效益和生态效益的;
(二)热爱农业综合开发工作,在工作中做出突出贡献的;
(三)对违反本条例的行为进行制止、检举、揭发,事迹出的。
第十三条 违反本条例规定,有下列行为的,除依法承担民事责任外,分别给予以下行政处罚:
(一)破坏、毁坏工程设施的,处以原投资额一至两倍的罚款,构成犯罪的,依法追究其刑事责任;
(二)违反规定取水、截水、阻水、排水,给他人造成妨碍或损失的,由县水利水保行政主管部门依照有关法律、法规予以处罚;
(三)在渠道内弃置、堆放阻碍行水物体的,未经批准在水利或其它工程区修建建筑物的,由县水利水保行政主管部门依照相关的法律、法规予以处罚;
(四)违反林业法律、法规,在工程区内乱砍滥伐、盗伐和牲畜毁坏林木的,由县林业行政主管部门依照有关法律、法规予以处罚;
(五)未经批准擅自开垦毁坏草地的单位或个人,由县畜牧行政主管部门按每开垦或毁坏一亩处以五百元至一千元罚款;
(六)在禁止放牧的工程区内放牧,由县畜牧行政主管部门对饲养户主或放牧者按牛、羊每头次处以十元至二十元罚款,马、驴、骡每头次处以三十元至五十元罚款;
(七)非法转让、出租、占用林地、草地者,由县林业行政主管部门和畜牧行政主管部门依照有关法律、法规予以处罚;
(八)违反有关法律、法规的规定,在工程区的草地、林地上随意用火的,由县畜牧、林业行政主管部门予以行政处罚;
(九)对破坏工程内耕地和掠夺经营造成地力下降的行为,依照土地管理、农业、环境保护等有关方面的法律、法规予以处罚;
(十)逾期不交纳费用和赔偿金的,从履行责任之日起每超一天交纳应交费用、赔偿金额总数千分之一的滞纳金。
第十四条 阻碍工程管理和监理人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第十五条 工程管理、监理部门的工作人员违反本条例,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、尚不构成犯罪的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或者向人民法院起诉,逾期不申请复议、也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十七条 县人民政府可以根据本条例制定实施办法。
第十八条 本条例自公布之日起施行。



1997年9月3日

中国投资银行稽核审计工作程序

中国投资银行


中国投资银行稽核审计工作程序
中国投资银行



第一条 根据《中华人民共和国审计条例》,《审计署关于内部审计工作的规定》和《中国投资银行内部稽核审计暂行规定》的规定,制定本程序。
第二条 投资银行各级内部稽核审计机构(以下简称稽审机构)应根据上级行的工作部署,结合本行实际情况,制订年度稽核审计(以下简称稽审)工作计划,对本行的审计对象,有计划、有步骤、分期分批地进行稽审。
第三条 根据年度工作计划的安排,上级稽审机构和本行领导的工作要求,确定被稽审的行、处或本行内部的有关业务部门(以下简称被稽审单位),拟定稽审工作方案(附式1),报经行长批准实施。
拟定稽审工作方案时,应根据稽审的目的、范围和内容,按照下列形式,确定应该采取的稽审方式:
(一)就地审计。稽审机构派稽审人员到被稽审单位进行审计。
(二)报送审计。被稽审单位按照稽审机构的通知要求,将有关报表及资料如期报送稽审机构,稽审机构就这些报表及资料进行审计。
(三)委托审计。上级稽审机构委托下级稽审机构进行审计。
(四)联合审计。稽审机构与其他有关业务部门配合,共同进行审计。
第四条 实施稽审工作方案时,需要通知被稽审单位作好各项准备工作的,应事前向被稽审单位发送“稽审通知书”(附式2);凡不需要事前告知被稽审单位的,可不发送“稽审通知书”。
第五条 稽审人员进驻被稽审单位时,应出示稽审证,向被稽审单位的负责人说明稽审工作的意图和要求,由被稽审单位的负责人安排情况汇报和提供需要的全部情况材料。
稽审人员在听取汇报时,应认真记录,客观分析,并可交谈情况,提出疑问。
稽审人员应根据稽审事项,要求被稽审单位提供下列情况材料:
(一)有关稽审事项基本情况的文字说明材料;
(二)有关稽审事项的凭证、帐目、报表或合同、借据;
(三)被稽审单位有关稽审事项的文件、会议记录、负责人批示和规章制度;
(四)上级行或业务主管部门有关稽审内容的文件、批示或指示。
第六条 稽审人员通过审查上述情况材料,检查现金、实物,向有关人员调查,参加被稽审单位的有关会议等方法,进行实际查证。
稽审人员应将在查证过程中了解的情况和发现的问题详细记入稽审工作底稿(附式3);对于发现的问题,应在记入稽审工作底稿的基础上,将问题的内容、证据、提出纠正处理或进一步查证核实的意见逐笔记入登记表(附表4),并由被稽审单位写出书面证实材料或在记录登记表上
签字盖章。
稽审人员检查各种凭证、帐册、报表、合同、借据、实物和重要空白凭证时,要由被稽审单位有关人员在场陪同进行;检查现金库存、外币及有价单证时,应与被稽审单位的负责人、出纳和管库员会同进行。
向有关人员调查时,稽审人员一般应有两人在场,记录谈话内容,并经被调查人核阅签署,或者要求被调查人写出书面证明材料,经本人签字和单位盖章后交稽审人员。
稽审人员参加有关会议时,应当对涉及稽审事项的内容做出记录。
根据工作需要,对作为证明材料的原始资料、有关文件和实物等,稽审人员可以要求复印或拍照,并经被稽审单位签字盖章或提供书面证明材料。
(第五、六条是采用就地审计方式应执行的规定,采用其他稽审方式时可参照办理。)
第七条 查证终结时,稽审人员应写出稽审报告(初稿)和填制“稽审报告书”(附式5)。稽审报告主要包括下列内容:
(一)关于稽审内容、范围、方式、时间及有关情况的简要概括;
(二)稽审中发现的问题;
(三)对稽审事项的评价;
(四)处理意见和建议。
编写稽审报告时,应做到:列举问题,证据确凿;作出评价,客观公正;处理意见,妥当中肯;改进建议,切实可行;文字措词,扼要准确。
第八条 稽审人员写出的稽审报告(初稿),应征求被稽审单位的书面意见。被稽审单位应当在收到稽审报告之日起10日内提出意见,并及时反馈给稽审人员。
被稽审单位提出不同意见,认为稽审报告中事实不清或有出入的,稽审人员应当进一步核实;对稽审报告中结论和处理意见有异议的,稽审人员应当根据有关法规、制度和具体情况认真研究。经核实和研究,证明被稽审单位所提意见是合理的,应对稽审报告作出修改。
被稽审单位在规定期限内没有提出书面意见的,视为对稽审报告没有异议。
第九条 经征求意见和修改定稿的稽审报告,应报送稽审行行长审定。委托稽审的稽审报告应报委托稽审机构审查后报委托行行长审定。
第十条 稽审报告经稽审行行长审定后,即应作为稽审结论和决定,并以下列任何一种方式通知被稽审单位贯彻执行;
(一)将稽审报告和稽审报告书发送给被稽审单位。
(二)按照行长审定意见和稽审报告内容,向被稽审单位发出正式文件,附发稽审报告。
第十一条 被稽审单位对稽审结论和决定如有异议,可在15日内向稽审行行长或上级稽审机构提出申诉。
稽审行行长、上级稽审机构,应在接到申诉的30日内进行复审,作出处理。对不适当的处理决定,予以纠正。
复审期间,原稽审结论和决定,一般应予执行。
第十二条 复审结束后,复审人员应编写复审报告和复审报告书(附式6),报经复审行行长审定后,签发稽审裁定书(附式7),附发复审报告和复审报告书,通知被稽审单位和原稽审行(原稽审行和复审行为同一行的,只送被稽审单位)贯彻执行。
第十三条 被稽审单位应根据稽审报告中所提出的问题和意见,在收到稽审报告的20天内,写出落实情况报告,送稽审机构。
第十四条 稽审机构应对稽审结论和决定的执行情况进行检查,发现被稽审单位未按要求执行稽审结论和决定的,应向稽审行行长或上级稽审机构报告,并提出限期纠正的处理意见,报行长审定后通知被稽审单位执行。
第十五条 稽审机构在稽审过程中形成的文件、报告及有关资料,应及时搜集齐全,妥善归档保管;非经批准,不得任意销毁。归档的范围和保管期限应参照审计署和国家档案局制订的《审计档案管理工作的暂行规定》办理。
第十六条 各分行的稽审机构可以根据本程序结合本行具体情况制定补充程序,并报总行备案。
第十七条 本程序由投资银行总行负责解释和修改。
第十八条 本程序自发布之日起试行。
附:稽审文书格式1-7(略)



1992年4月8日