依法更换物业服务公司,维护自身权益/张智育

作者:法律资料网 时间:2024-05-11 13:23:39   浏览:9487   来源:法律资料网
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依法更换物业服务公司,维护自身权益

张智育


  事由:朋友王先生来咨询,称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

  王先生所住小区已于2006年成立业主大会,依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

  法律依据:1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

  需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

  更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

  2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

  《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《重庆市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

  王先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区,开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算,但考虑到其面积占到小区面积近半,必须对其联合,达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

  业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
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最高人民法院最高人民检察院关于依法严惩非法出版犯罪活动的通知

最高人民法院


最高人民法院最高人民检察院关于依法严惩非法出版犯罪活动的通知

1987年11月27日,最高法院

各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院,解放军军事法院、军事检察院:
1987年7月6日,《国务院关于严厉打击非法出版活动的通知》下达后,各地公安、工商、出版、文化、音像部门陆续清查出大批的非法出版物.这类非法出版物充斥市场,严重危害市场秩序,同时,许多非法出版物内容腐朽,对群众特别是对青少年的身心健康危害很大.有些非法出版活动情节严重,触犯刑律,应当依法追究刑事责任.为了明确处理这类案件的法律依据,依法严惩非法出版犯罪活动,特作如下通知:
一、以牟取暴利为目的,从事非法出版物的出版、印刷、发行、销售活动,非法经营或者非法获利的数额较大,情节严重的,以刑法第一百一十七条投机倒把罪论处;数额巨大的,适用刑法第一百一十八条;情节特别严重的,适用《全国人民代表大会常务委员会关于严惩严重破坏经济的罪犯的决定》第一条第(一)项的规定.
二、以营利为目的,从事淫书淫画、淫秽音像的出版、印刷、发行、销售 活动的,以刑法第一百七十条制作、贩卖淫书淫画罪论处;其中非法经营或者非法获利的数额巨大或情节严重的,不仅触犯了制作、贩卖淫书淫画罪,也触犯了投机倒把罪,应以投机倒把罪论处.
1987年11月27日


关于转发市食品安全委员会办公室常州市食品安全工作综合评价暂行办法的通知

江苏省常州市人民政府办公室


常政办发〔2005〕109号



关于转发市食品安全委员会办公室常州市食品安全工作综合评价暂行办法的通知

各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:
  常州市食品安全委员会制定的《常州市食品安全工作综合评价暂行办法》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

常州市人民政府办公室
二○○五年十二月十二日



常州市食品安全工作综合评价暂行办法

  第一条 为了切实加强全市食品安全工作,强化监督,落实责任,深入推进食品放心工程,努力创建食品放心消费的环境,根据《省政府关于进一步加强食品安全工作的意见》(苏政发〔2005〕10号)和《江苏省食品安全工作综合评价暂行办法》(苏政办发〔2005〕106号),结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法适用于市政府对辖市、区政府和市有关部门食品安全工作的评价,评价工作经市政府授权,由市食品安全委员会具体组织实施。
  第三条 食品安全工作综合评价以实事求是、客观公正、以评促管、激励引导为原则,坚持宣传教育与考核监督、责任落实与责任追究相结合。
  第四条 食品安全工作综合评价指标分为管理性指标和绩效性指标。管理性指标主要评价政府责任落实、管理体系建立健全、各项治理措施的实施情况;绩效性指标主要评价各项预定目标的完成情况。
  第五条 评价采取评分制,满分为100分,其中管理性指标占60分,绩效性指标占40分。采用逐项扣分法,每项扣分直至该项标准分值扣完为止。
  第六条 每项评价项目分为A、B、C、D四等,权重分别为1.0、0.8、0.6和0,具体得分为项目标准分值乘以权重。
  第七条 评价结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等次。
  辖市、区评价按总分数进行评定,得分在90分以上(含90分)的为优秀,80分以上(含80分)不满90分的为良好,60分以上(含60分)不满80分的为合格,低于60分的为不合格。
  部门评价按应评价项目得分占应评价项目总分的比例确定等次。所占比例在90%(含90%)以上的为优秀,80%以上(含80%)不满90%的为良好,60%以上(含60%)不满80%的为合格,低于60%的为不合格。
  第八条 有下列情形之一的地区,实行“一票否决”,年度评价为不合格:
  (一)发生重、特大食品安全事故的;
  (二)发生食品安全事故隐瞒不报或弄虚作假,或对事故处置不力,造成事故影响扩大、人员和财产损失增加的;
  (三)发生重大食品质量问题,被全国性媒体曝光或国家有关部门查处,并造成严重社会影响的。
  第九条 有下列情形之一的地区,年度评价扣除绩效分20-40分:
  (一)发生较大食品安全事故的;
  (二)发生食品质量问题,被省内媒体曝光或有关部门查处,并造成较大社会影响的;
  (三)区域性食品安全问题长期得不到解决,并造成不良社会影响的。
  第十条 综合评价采取自查自评与组织评价相结合、日常评价与年度评价相结合的方式。每年年底,各辖市、区政府和市有关部门应将本年度食品安全工作自评结果书面报市食品安全委员会。
  第十一条 评价工作一般在年末进行,评价小组由市食品安全委员会成员单位及有关专家组成。
  第十二条 评价工作按以下程序进行:被评价单位自查总结,向评价组汇报,评价组查看相关记录及档案资料,实地考察,询访基层相关人员及消费者,综合评价组成员意见,确定评价结论,评价组组长签字,评价材料报送市食品安全委员会。
  第十三条 市食品安全委员会将综合评价结果报市政府,同时书面通知被评价单位。
  第十四条 经市政府同意,市食品安全委员会对评价结果为优秀和良好的地区和单位予以通报表彰;对评价结果为不合格的地区和单位,予以通报批评并提出限期整改意见。
  第十五条 本办法自公布之日起施行。

  附件:常州市食品安全工作综合评价实施细则