企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷，发现各方，特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险，最终承担较大损失。基于上述情况，就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议，并形成此法律指引，供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例，某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方，在此情况下，企业需要确认该厂房真正的产权人，避免其他共有人提出权利主张。另外，根据出租人及承租人之间的约定，承租人可以转租厂房，次承租人需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析；
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形；
2.5. 出租厂房是否存在出租情况；
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；
2.7. 出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方，草率签订租赁合同，后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题，导致企业无法办理营业执照，承担近百万元的经济损失。因此，建议企业在操作上述问题过程中，一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与，减少某些不确定因素可能带来的影响。另外，某些厂房出租后，周边某些人基本某种目的，阻碍企业车辆的正常通行等，这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体；
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中，明确厂房的具体用途，如果日后因经营方向的调整等原因，改变原来的用途，可能会与出租方产生争议与分歧。另外，如果需要对厂房做某些改动，一定要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中，一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备，厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等，这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外，为提前做好生产准备，企业可能需要先行将设备运至租赁厂房，这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高，解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金，这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上，承租方就所租赁厂房有权优先购买权等，但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要，必要时，建议双方商定购买一定金额的商业保险，并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
　
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下，出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房，或者要求分享转租大部分差价等。
　　
论律师行业诚信构建
金亮贤
（丽水师专政史系，浙江丽水，323000）

摘 要：诚信是人的立身之本，更是当代律师生存发展的关键所在。面对当今律师行业存在的一些问题和中国加入WTO后所面临的新形势，加强律师行业诚信建设具有重要的现实意义。而完善律师行业制度、提高律师业务素质、强化律师法律信仰、加强律师诚信教育及建立律师行业诚信体系等都是加强律师诚信建设的重要举措。
关键词：律师；诚信；WTO；法律信仰

一．诚信的价值意蕴
诚信，就是诚实而有信用，也是忠诚信义的概括。诚信道德要求人们诚善于心，言行一致。诚信规范与“忠”相通，也与“仁”、“义”相联系。诚在于“仁”，信近乎“义”。诚信离开仁义，就失去价值。儒家把诚信视为“进德修业之本”、“立人之道”和“立政之本”。孔子不仅提出“人而无信，不知其可”的思想，而且把信提到“民无信不立”，以致去兵、去食，宁死必信。孟子将信与诚相联，阐发了诚信的内在联系和规范意义。荀子则进一步推行于选贤治国，使诚信不仅是朋友伦理、交际伦理的规范，而且扩至一切伦理关系皆应以诚信为本，后来的儒家也都继承了这一传统。宋明时期，理学家们对诚信作了哲学思辨的析理，一方面对诚作了更全面的阐发，另一方面又有近于玄学不产之弊，甚至有神秘化的倾向。但总体说来，儒家还是重视诚信的经世致用方面，强调无论上下左右关系，其诚信之德都在于言行一致，表里如一，真实好善，博济于民。
在现代社会，诚信道德规范是个人与社会、个人与个人之间相互关系的基础性道德规范，也是市场经济领域中一项基础性的行为规范。没有了诚信，人们的经济生活、政治生活、社会生活就失去了基本的维系和支撑；缺少了诚信，经济发展和社会进步就缺少了前进的动力和可靠的保证。坚持以诚信为本，是社会主义市场经济健康发展的需要。市场经济从运行机制上讲是一种契约经济，从法律层面看是一种法制经济。各市场主体之间、生产经营者与消费者之间、员工与企业之间等等都要在规定的范围内承担自己的责任，履行自己的义务，享受自己的权利。但如果大家都视契约或法律法规为儿戏、不诚实、不守信、人们的工作、学习、生活就无法正常进行；如果假冒伪劣、坑蒙拐骗、投机取巧、虚报浮夸盛行，就会严重破坏社会经济秩序，动摇社会主义市场经济健康发展的根基。同时，坚持以诚信为本，是实施依法治国的需要。道德与法同属于行为规范的范畴，二者虽然有区别，但却相互作用，相互补充。法律约束相对道德约束而言，法律是强制性的低层次的既定范围的，道德是自律性的高层次的更为宽泛的。在现实生活中，违法一般必为缺德，但缺德不违法的现象还是较为常见的。只有法律与道德并举，才是治国安邦的根本之策。而无论是法治还是道德之治，都必须以诚信为本。没有了诚信，道德之治就显得苍白无力，没有了诚信，法治就变得无所适从。法律法规是要靠人去执行去实施的，是否违法及违法到何程度应予以什么样的惩处都要靠人去裁定。执法是否公平、公正、公道，这里就有一个执法者的职业道德问题，法治的环境问题，法制的信誉问题。另外，坚持以诚信为本，也是我国加入WTO的需要。加入世贸组织后，对于我们的各级政府、各级组织、各类市场经营主体和广大干部群众来说，首要的任务就是要了解熟悉掌握世贸组织规则，并且要严守规则，践行承诺，诚实守信，取信于世界市场主体。如果不诚实守信，我们就无法同国外企业和经济组织打交道。特别是我们的企业在生产经营活动中，要重合同，守信誉，视信誉为企业的生命，靠信誉去开拓占领世界市场，靠信誉竞争，靠信誉发展。
二．加强诚信建设对于律师业生存发展的现实意义
1．加强诚信建设是律师行业生存发展的形象工程，是提高律师地位、拓展律师业务的关键举措。
律师行业的生存与发展，包括律师地位的高低和业务大小，受两大因素制约：一是作为外因的国家法治化进程，二是作为内因的律师队伍整体素质。国家的法治化进程相对于律师业来讲属于客观环境因素，它在一定意义上决定着律师业的生存发展而又不以律师的意志为转移，但律师队伍的不懈努力能够对法治化进程起到一定的反作用。在既定的客观环境之下，律师自身素质高低就成为关键。律师素质有两大方面内容，即业务素质和道德素质。律师业务素质是指律师从事法律服务所应该具备的知识、能力和水平。律师首先必须具备一定的业务素质才能为当事人提供法律服务，才能完成当事人委托的法律事务。业务素质是律师从业的前提和基础。而律师道德素质则是律师业发展壮大和提升律师声誉地位的关键。律师道德素质的内容是多方面的，依据《律师职业道德和执业纪律规范》的要求，包括忠于宪法和法律，忠于职守，维护国家法律与社会正义，敬业勤业，同业互助，公平竞争等等。其中第五条规定的“诚实守信”规范，于中国当代律师发展现状而言具有特殊含义。
我国律师制度恢复以来，广大律师忠于法律、勤勉尽责、恪尽职守，为改革、发展、稳定做出了积极贡献。但是也必须清醒地看到，不诚信在某种程度上已成为一种生存环境，一些人不守诚信而不受任何惩罚，反而因此得到好处，“当谎言和虚伪在一些时候总是比真、诚、信、实更适合某种环境并具有更大的生存优势时，就必然导致更多的人在更大的范围内不守诚信。”当前律师队伍建设中就存在这方面一些亟待解决的问题。在律师队伍中，极少数人将目光不是放在如何提高自身综合素质以赢取业务，而是聚焦于如何营造这种可怕的投机环境以逸待劳；一些律师拜金舍义，违反职业道德与执业纪律，虚假承诺，玩忽懈怠，甚至作伪证以达目的；一些律师对当事人委托事项敷衍塞责，甚至收了费不办事；一些律师滥做广告，进行虚假宣传；一些律师吃喝嫖赌，生活腐化，严重损害了律师队伍的整体形象；还有个别律师利欲熏心，不惜冒着违法犯罪的风险去送礼行贿；律师同行之间相互诋毁，通过不正当竞争手段争抢案源；以及律师行业的乱收费现象等等，都涉及到一个诚信的问题，与没有建立良好的律师诚信制度、少数律师诚信失范密切相关。许多民众把律师称为“讼棍”、“钻法律空子的专家”、“法律骗子”等等，有些媒体也对律师进行了相类似的报道。都严重损害了律师队伍的整体形象。“诚实是一座阶梯，也是达到真理之前的手段之一。”律师依法服务，借法结缘，若坚持诚实守信，可以使自己建立个人信用，拓展业务空间，打造品牌，走向成功。否则将失去客户信任，自毁长城，同样也会使我国律师业改革与发展成就毁于一旦。“律师工作的本质和律师服务的特点，决定了律师必须以诚信作为安身立命之本和拓展业务之源。律师既是诚信制度的维护者，又是诚信制度的实践者。” 诚信是我们拓展服务领域的基础，是我们提高服务质量的根本，是我们提升律师队伍素质的关键，是我们完善律师整体形象的前提。在法律服务面临激烈竞争的新形势下，建立健全律师诚信制度显得尤为迫切。
2．加强诚信建设是律师行业应对WTO新形势的现实需要
由法律制度所产生的诚信机制是WTO的主要精神，也是这一国际组织得以不断发展壮大的重要保证。WTO规则几乎涉及到当今世界经济贸易的各个方面，规则统帅着各成员国，彼此间相信其他成员必将在WTO法律规则框架内活动。多边贸易谈判机制促使各成员国在矛盾与妥协中求得共同意志，并在诚信制度的保障下信守承诺。在争端解决机制中，成员国无论大小强弱，一视同仁地得到规则的有效保护，在保障WTO各协议有效实施以及解决成员间贸易争端方面发挥了重要的作用。也是基于法律制度产生的诚信背景下，西方国家对律师提出了十分严格的道德要求。比如英国要求申请者必须“性格良好”、美国要求申请者“人格高尚”、德国要求申请者“品格良好”、意大利则要求申请律师资格者必须达到“人品高尚，堪称楷模”。
中国的传统文化当中虽然也有“人而无信，不知其可也”之说，但总体而言，它是以人为中心而不是以法和规则为中心的一种文化范式，特别强调对权力和拥有权力的人的服从，注重关系、人情，人的权威完全代替了法的权威。诚信表现为对某一个权力者的愚忠，法律和规则在这样的文化氛围中是没有地位可言的。世界贸易组织总干事穆尔尖锐地指出，中国入世后，从长远看，最缺乏的不是资金、技术和人才，而是信用，以及建立和完善信用体系的机制。中央已经注意到了中国公民在诚信方面的某种缺失，在《公民道德建设实施纲要》中亦把“诚信”列为主要道德规范内容。律师作为在所有行业中更需要诚信立身的行业，在现代规则和传统文化的夹逢中生存，诚信方面显得更为引人注目。自加入WTO以来，中国律师的对外业务越来越多，办理每一件业务就是为中国律师树一面镜子。只有努力去适应外国诚信文化，以法律和规则为根本尺度，忠诚于法律和规则并努力加以践行，才能在国际上树立良好的中国律师形象，才能有利于中国对外开放和经济发展。司法部专门下发的《关于加快建设律师诚信制度的通知》也充分说明了律师队伍在加入WTO以后加强诚信建设的重要意义。
三、律师行业诚信价值构建
1．完善律师行业制度是诚信建设的外部动力
认真抓好律师诚信制度建设。诚信是对律师基本的道德和法律要求，是律师执业活动的生命线。建立律师诚信制度，必须依靠健全的规章制度规范律师信用行为，用制度来保证守信者得益，失信者受损。各级司法行政机关、律师协会和律师事务所要根据本地区、本所律师失信行为的多发环节和部位，有针对性地加强诚信制度包括业务制度和保障制度建设，不断健全完善诚信约束机制。从全国看，近年来，在律师办理刑事诉讼和证券法律业务等方面失信问题比较突出，为此要加快制定完善律师办理刑事案件和证券业务规范，杜绝和遏制提供虚假证据、虚假陈述和虚假法律意见等行为。
从律师执业活动的环节看，当前要着力完善以下四项诚信保障制度：一是委托代理制度。要修改律师事务所与当事人的委托代理合同，进一步规范合同格式，更加具体、明确地规定律师对当事人应尽的义务，强化律师责任，防止和减少收费不办事，不勤勉尽责等失信行为。二是律师事务所执业利益冲突审查制度。进一步规范律师代理行为，防止因执业利益冲突而给当事人带来损失，影响律师诚信形象。三是进一步完善律师服务质量跟踪反馈制度。通过建立健全服务质量监督卡等方式，把律师执业的诚信情况更好地置于当事人的监督之下。服务监督卡要在签定委托代理合同时发给当事人。要严格实行一案一卡制度，在案件办结时，由律师事务所统一收回，并附卷归档。四是责任赔偿和保险制度，使由于律师违法执业或因过错给当事人造成的损失，都能够得到赔偿，以有效保护当事人的合法权益，强化律师行业的社会信用。
2．提高律师业务素质是诚信建设的前置条件与基础
加入世贸组织之后，市场的国际化和国际经济的一体化需要我国律师服务的国际化。我国律师职业发展的历史并不长，缺乏在国际环境中提供法律服务的知识和经验。与国外律师事务所相比，我国律师的整体素质（包括对国际法和外国法的了解、国际业务的经验、法律服务的技能、外语的应用程度等方面）确实有相当大的差距。一方面为了扩大律师业务，一方面又不具备相应的业务素质，在这种情况下，就会牺牲诚信，通过各种歪门邪道来招揽业务，通过不法手段来完成业务。可见，提高律师业务素质是诚信建设的前题和基础。
我们认为，当代律师的业务素质应该包括四个方面： （1）全面扎实的法律知识基础和运用能力基础，并在此基础上实现对某一个或几个领域的专业化研究和运用技巧。（2）对于国际法、外国法以及涉外、跨国业务的了解。国际经济一体化的趋势和世贸组织的建立改变了传统的以国别为界的法律观。大量的国际条约和国际法规范的出现、世贸组织规则的制定和适用、国际交往增加和扩展带来的外国法的适用、国际争端解决机制的广泛应用，都使得律师的知识结构不仅要包括传统的特定国家的法律知识，而且要包括大量的国际法和外国法的知识。同时，法律服务不仅需要对于规则文本进行分析、解释和适用，而且需要对于相关的经贸、融资、租赁、文化交流、国际政治等有关领域的业务的深入了解。（3）外语的应用能力。参与涉外法律服务必然要求律师具有相应的语言能力。法律服务在一定意义上基于语言（书面和口头表达）的能力之上。与外国律师和客户的沟通、在涉外诉讼和仲裁案件中进行代理、参加国际商业谈判，无一不需要掌握较高的语言能力。（4）判例分析和其他法律方法的能力。
3．树立法律信仰是诚信建设的内部动力。
所谓法律信仰，就是“人们对法表现出一种忠诚意识、神圣崇尚、巨大热情和高度信任，它包含着社会对法的理性推崇，寄托着现代公民对法律的终极关怀及法律人的全部理想与情感。”改革开放以来二十五年的立法活动，建立了相对完备的法律制度，初步形成了社会主义市场经济法律体系。但是，法律在经济、政治和社会生活中的实现程度极低，有法不依、执法不严、违法不究或乱究的现象大量存在，法律缺乏应有的权威性，社会公众与法律之间甚至存在某种程度的内在紧张关系，表现出对法律的冷漠、厌恶、规避或拒斥，而不是对法律的热情、期待、认同和参与。究其根源，就在于长期以来由于传统的、政党的、国家的和民众的原因而导致的法律信仰的缺失。“法律必须被信仰，否则它将形同虚设。”法律信仰问题是整个法律理论的最高问题，当然也就成为律师行业在理论上的最高问题，它是律师法律服务的实施、功能、价值以及效益能否真正实现的文化支撑点。只有信仰法律，才能忠诚法律，严格依照法律规定和执业纪律来规范自己的法律服务行为，严格以法律应有的精神来为当事人提供科学合法的法律服务，自觉地把自己的行为诚实地交付给法律管束，成为法律的忠实臣仆。
4、教育是提高诚信的重要环节
律师大发展的这些年，正是社会诚信大滑坡时期。党中央下发《公民道德建设纲要》和司法部下发《关于加快建设律师诚信制度的通知》以来，各地律师协会和律师所着力完善委托代理制度、利益冲突审查制度、律师服务质量跟踪反馈制度、责任赔偿和保险制度等四项制度，建立健全律师各项作业的执业规则，系统构建诚信体系，已经收到成效。但是，良知是制度约束的基础，在构建律师诚信体系时，必须坚持“两手抓”，在建立制度规范的同时，把思想教育作为重要环节，加大律师诚信教育的力度。因为，诚信毕竟属于道德范畴，而道德必须靠人们的内心信念和习惯势力来维系。诚信制度对执业行为的强制规范作用是决定性的，但再好的规范也要靠具有诚信意识的绝大多数律师来自觉遵守，还要靠对律师整体诚信形象具有强烈事业心责任感的管理者来严格执行，这应当说是在诚信建设上法制与德治的结合。我们应以极大的决心和力度在全律师行业进行一次诚信启蒙，促使诚信美德在中华律师界的复归。当然，开展诚信教育，必须从律师行业的实际出发，由存在的实际问题确定教育课题，以律师的执业特点选择教育形式方法，大力弘扬中华民族的传统美德，认真借鉴外国同行的先进作法，使教育具有针对性、富有操作性、充满思想性。
5、建立律师诚信体系是关键举措
在律师业建立诚信体系以提高整个行业的职业道德水平，无疑是具体落实《公民道德建设实施纲要》和《关于加快建设律师诚信制度的通知》的重要工作。律师是向社会提供法律服务的专业人员，其专业性质和工作方式要求律师业是全社会诚信要求最高的行业之一。律师业诚信度下降，与律师业自身没有建立起完善科学的诚信体系密切相关。作为我国较早开始进行行业管理并已取得一定经验的律师行业，有条件在诸多行业中、在国外同行的经验之上结合中国国情率先建立自己的行业诚信体系以及相应的评价系统。律师诚信体系是保障和提高律师业整体诚信度的一系列制度、措施和机构的总称。应由以下几个部分构成：1、律师执业规范、道德规范。由这些规范指明律师执业的行业标准，由这些标准构成社会对律师诚信度的基本判断。2、诚信级别评价系统。借鉴金融业信用等级审评办法，所有律师事务所不论大小，律师不分年资高低，均以执业规范、职业道德规范为标准进行诚信级别的评审，关定期向社会公布。3、诚信记录。结合诚信等级的评审，对所有律师和律师事务所均建立不可更改的诚信记录，通过从无到有，由少至多的积累，诚信记录将成为诚信等级的评判基础，奖罚褒贬均依此为据。诚信记录的建立，可以逐步使全体律师逐渐养成做一名诚实的、规矩的、自爱的和有良知的法律工作者的良好习惯。
随着法律服务市场的国际化和开放化，以及近年来律师队伍当中出现的一些问题，律师行业诚信建设日益凸现出它的重要性。我们必须理性分析律师行业诚信缺失的深层次原因，探寻提高律师行业诚信度的途径和方法并采取有效措施实施整改。斯如此，律师才能够不仅成为正义与睿智之师，还将成为道德高尚之师，成为公民行为的楷模。

参考文献：
[1]田平安：律师、公证与仲裁教程[M]，法律出版社，2002年5月；
[2]高宗泽：推进和完善律师行业管理体制 加快律师事业的健康发展[J]，《中国律师》，2002年第6期；
[3]王海云：再说中国律师在“刑辩”中的困惑[J]，《中国律师》，2002年第4期；
[4]崔丽，晏青：洋律师抢滩挑战中国律师，WTO官司谁来打？[J]，《中国青年报》，2001，12，10。