企业登记管理与《行政许可法》对接
　　　　　　　　　　　当中的具体问题
　
　　　　　　　四川省广元市工商行政管理局：李 伟

　　《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《许可法》）将与今年7月1日开始实施，工商行政管理机关作为实施行政许可的重要部门之一，必须严格执行该部法律。在工商行政管理机关的各项许可工作当中，企业登记管理（包括个体工商户登记管理，下同）是最为主要的行政许可工作（其他还有商标登记、广告登记、市场登记等）。在《许可法》实施之际，如何实现企业登记管理与该法的对接，确保企业登记管理工作在《许可法》的框架内有效运行，是当前各级企业登记管理部门应当特别重视的问题。
　　根据《许可法》的规定，在目前，企业登记管理工作应当注意把握好以下具体问题：
　　一、企业登记管理的法律依据
　　《许可法》第十五条第二款规定：“地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可”。第十六条又规定了地方性法规和规章可以在上位法设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。因此，今年7月1日以后，工商行政管理机关在开展企业登记管理工作中，主要依据应当是法律和行政法规，地方性法规和省级人民政府规章（包括自治区和直辖市人民政府规章，下同）、部门规章除了依据上位法作出的具体的操作性的规定外，其他不能执行。地方性法规和省级人民政府规章、部门规章及其他规范性文件设置的各种审批事项也不得作为企业登记的前置条件。这当中重点是要把握好企业登记前置审批的问题。7月1日，国务院为配合《许可法》的实施，根据法律、行政法规，并根据实际需要，下发了保留的500项行政审批事项，工商行政管理机关在开展企业登记管理工作中，以此为依据即可，除此之外的行政审批均不得作为企业登记的前置条件。
　　有些细心的同志可能还发现，《许可法》第十五条第二款规定中所称是“设立登记”，就会产生疑问：企业的变更登记和注销登记是否适用该条规定的原则？这个问题应当从企业登记管理工作的整体性和《许可法》的立法本意来看。其一，企业登记是从企业设立、变更到注销的一个整体性工作，当中缺一不可，企业有设立就可能有变更和注销，因此，立法机关在制定企业设立登记的行政许可时，就必定要对变更和注销登记进行相应规范。而且一般来说，对变更登记和注销登记的规范也不会脱离设立登记而单独存在；其二，企业登记的许可涉及国家法制的统一，而且我国目前奉行的是以经济建设为中心，而企业是经济建设中的“主角”，因此，国家必须将企业的设立许可权集中到中央，以避免政出多门，从而影响经济建设。而如前所述，企业登记包含了设立、变更和注销的全部内容，所以，从《许可法》的立法本意来看，其所称的“设立登记”应当包含了变更和注销登记。该法不可能也没必要还要注明“含变更或注销登记”，其所称的“设立登记”不能理解为企业登记管理中通常所称的设立登记。因此，对企业的变更登记和注销登记同样应当适用《许可法》第十五条第二款所规定的原则，即：对变更登记和注销登记也只能适用法律和行政法规以及地方性法规和省级人民政府规章、部门规章依据上位法作出的具体的操作性的规定。
　　但这里要注意个体工商户的设立登记不适用上述规定。在《民法通则》当中，个体工商户被纳入公民（自然人）的概念当中进行规范，是一种特殊的经营单位，与《许可法》中所述的“企业”是有区别的，因此，地方性法规、省级人民政府规章设立的关于个体工商户的设立登记及其前置性审批应当执行，如：《四川省个体工商户条例》。但部门规章及其他规范性文件设定的行政许可同样不应适用于个体工商户的登记（因其没有行政许可设定权），而且要注意省级人民政府规章设定的行政许可有效期仅有一年。
　　二、企业登记申请的受理
　　（一）申请人提出申请的方式
　　《许可法》第二十九条第三款规定：“行政许可申请可以通过信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出”。该款没有规定例外情况，因此，工商行政管理机关必须采取措施适应申请人通过上述方式提出的企业登记申请。在受理这类申请时，应当注意几个方面的问题：一是对以这类方式提出的申请，其所应提供的资料还是应当按照相关法律、法规、规章的要求提供齐全，不能因简化方式而同时简化条件；二是对诸如前置许可文件、股东签字、验资报告等有些资料不能采取电报、电传、电子数据和电子邮件的方式提供。同时对一些需要原件的材料也要要求申请人按规定提供；三是工商行政管理机关要尽快建立一套适应申请人以上述方式提出的申请的受理机制，对受理的程序、资料的收集等作出具体的规定。
　　（二）材料目录和申请书示范文本的公示
　　《许可法》第三十条第一款规定：“行政机关应当将法律、法规、规章规定的有关行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示”。在此之前，各地工商行政管理机关已经采取了一系列方式，对企业登记程序、所需资料等进行了公示。但对照《许可法》的规定，以前各地所公示的内容与其还有很大差距。要么只公示了各类企业的登记程序及所需资料，未公示个体工商户的登记程序及所需资料；要么只公示了设立登记的程序及所需资料，未公示变更、注销的程序及所需资料；要么公示的企业种类不齐全；而基本上都未公示申请书的示范文本。由于目前市场主体的类型较多，因此，工商行政管理机关在公示问题上还有大量工作要做：一是要根据每个受理登记单位所受理的范围，对各类市场的主体办理登记的相关资料进行公示，如一般都应包括股份有限公司、有限责任公司、分公司、非公司企业法人（其中国有和集体及联营又有区别）、营业单位（又有分支机构和独立营业单位之分）、合伙企业及其分支机构、个人独资企业及其分支机构、企业集团等等；二是根据各类主体所办登记的事项不同，还要分别对设立登记、变更登记、注销登记公示相关资料；三是对示范文本的公示也要结合登记主体的类型、不同事项分别结合其他资料的公示而公示。这项工作需要各级工商行政管理机关尽快加以落实。
　　（三）当场受理和五日内一次告知需补正的材料
　　《许可法》第三十二条第（四）项规定：“申请材料不齐或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理”。该规定为“钢性”要求，目的是为了解决一些单位办事拖拉，官僚作风严重等问题，通过法律手段提高行政机关的办理效率。在企业登记管理中，受理人员应当注意四个问题：一是要注意对资料不齐或不符合法定形式的申请，在要求其补正时，要注意告知的完整性 。《许可法》所规定的“一次性告知制度”意味着如没有一次性告知申请人应当补正的材料，在资料不齐或不符合法定形式的情况下，如不能在申请人已提交的资料的内容上找出实质性的问题，登记机关将不得不为申请人颁发执照，并要承担资料不齐或不符合法定形式所带来的后果；二是按照《许可法》的规定，当场告知和五日内告知都是一次性告知，不能断章取义的理解为只是五日内的告知才应当是一次性告知；三是在告知时可以采取口头告知与书面告知相结合，但主要应当采用书面告知形式，特别是对一些缺乏资料较多或资料问题较多的申请，必须采取书面告知，既为申请人补办相关资料提供方便，也为证明登记机关已履行了告知义务留下依据；四是对申请资料不齐或不符合法定形式的，必须履行告知其补正的义务，如在五日内没有履行告知义务，便表示收到申请材料之日起即为受理，并由登记机关承担相应后果。因此企业登记受理人员必须加强对业务知识的学习，没有较高的业务素质，就很难保证做到当场或者五日内的一次性告知。
　　（四）受理通知书
　　在以前的有关企业登记管理法规中，除《公司登记管理条例》外，其他有关法规均未明确规定给申请人填发受理通知书，而且许多工商行政管理机关在实际操作中，对包括公司登记在内的申请，也都没有向申请人填发受理通知书。究其原因：一是没有养成习惯；二是嫌麻烦；三是担心在法定时间内如不能为申请人办妥执照，申请人以受理通知书为依据找登记机关讨说法。《许可法》第三十二条第二款规定：“行政机关受理或不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证”。因此，在今后的工作中，无论受理还是不予受理，都应当填发相应的通知书。
　　（五）不属本机关办理的，应当告知申请人不予受理并告知申请人向有关行政机关申请
有些同志可能会说：“我也不知道应当向哪个部门申请，如何告知？”对于这个问题，一方面《许可法》对此并没有作出强制性规定，“有关行政机关”具有一定弹性。另一方面，作为企业登记管理工作人员，也应当具备有关政府的组成、各部门的有关职责等基本常识，这是一个知识面的问题。
　　三、审查与决定
　　（一）当场决定
　　《许可法》第三十四条第二款规定：“申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书面的行政许可决定”。第五十六条又特别对企业或者其他组织的设立实行当场登记作了专门规定，但同时对不适用当场决定的登记也没有作强制要求。对于企业登记来说，当场作出决定的规定可以适用于企业名称预先核准登记和部分较为简单的个体工商户的登记，因这类申请所需资料简单，也不需要进行实质性审查。
　　（二）形式审查与实质审查
　　关于工商行政管理机关对企业登记申请的审查是形式（或程序性）审查还是实质性审查，一直存在争论。笔者认为：这两者兼有。以有限公司登记为例：首先从登记过程来看，在受理阶段，主要要求申请人提供的资料要齐全、符合法定形式，因此主要属形式审查。在核准阶段，对申请的部分材料要审查其真实性和合法性，因此主要属实质审查；其次从对有关资料的审查来看，对有些资料主要进行形式审查，对有些资料主要进行实质审查。如对申请书、有关表格、验资报告、前置许可文件等，主要看其填制是否齐全或是否具备。而对章程应当进行实质审查，要审查其合法性，不能仅仅要求具备章程就够了。但在实际工作中，这两种审查又是相互交叉的，如涉及实物出资和以工业产权、非专利技术作价出资的，要审查其是否合乎规定等等。因此，在企业登记申请的审查中，不能绝对的将两种审查方式分开。但要注意的一点就是：对应经其他有关行政机关进行实质审查的，工商行政管理机关不要越俎代庖，如对网吧的登记发照，对其计算机的数量、安全条件、消防条件等应由文化和公安等部门负责进行实质审查，工商机关仅应要求其必须具备这些部门颁发的有关许可文件就行了。还有如加油站的设置，也应当由经贸、安全生产监督管理、消防等部门对其硬件条件等进行实质审查，工商机关凭其相关许可文件办理注册登记，而不能大包大揽，对其相关条件进行再次实质性审查。
　　（三）核准时限
　　《许可法》第四十二条第一款规定：“除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定”。该条规定了例外情况，即：法律、法规另有规定的，依照其规定。企业登记管理有关核准期限的规定都是由法律和行政法规规定的，因此，应当依照相关法律、行政法规的规定执行。但要注意分清两种情况：一是规定的期限比二十日长的，可以超过二十日。如公司、非公司企业法人、营业单位和合伙企业的登记，规定的期限都是三十日；二是规定的期限比二十日短的，必须按照短的时间执行。如《个人独资企业法》第十二条规定：“登记机关应当在收到设立申请文件之日起15日内，对符合本法规定条件的，予以登记”。不过，当前各地工商机关为支持经济发展，提高办事效率，都对外承诺将企业登记时限缩短到10个工作日或5个工作日，对个体工商户核准登记缩短到3个工作日等等，从建立信用政府、信用工商的角度考虑，这些承诺也是应该兑现的。
　　《许可法》第四十二条第二款对采取统一办理或者联合办理、集中办理的，规定的办理时限为四十五日，最长不超过六十日。该款没有规定例外情况，因此，如工商行政管理机关与其他有关单位采取统一办理或者联合办理、集中办理的，应当严格按照该款规定的时限办理。
　　（四）听证
　　《许可法》第四十六条规定了应当听证的情形，第四十七条规定了可以听证的情形。工商行政管理机关在企业登记中，哪些属于应当听证或者可以听证的呢？这需要国家工商总局作出统一的解释。但一般来说，适用听证的大都是一些前置审批的项目，由有关审批机关组织听证，工商机关仅依据有关前置审批文件办理登记即可。
　　（五）驳回申请
　　在以前的各类企业登记中，都有关于“驳回登记”或者“不予核准登记”的规定，但都没有规定应当告知申请人寻求法律救济的途径。而且在实际工作中，企业登记驳回通知书和不予核准登记通知书也都没有告知申请人救济途径的内容。在7月1号以后，上述驳回通知书或不予核准通知书中应当增加相应内容。
　　（六）需报上级批准的申请
　　《许可法》第三十五条规定：“依法应当先经下级行政机关审查后报上级行政机关决定的行政许可，下级行政机关应当在法定期限内将初步审查意见和全部申请材料直接报送上级行政机关……”。在企业登记管理中，适用这条的主要是名称登记。根据2004年6月14号国家工商总局令第10号公布的，并将与《许可法》同时实施的新的《企业名称登记管理办法》第二十七条第一款规定：“申请企业名称变更登记，企业登记和企业名称核准不在同一工商行政管理机关的，企业登记机关应当对企业拟变更的名称进行初审，并向有名称管辖权的工商行政管理机关报送企业名称变更核准意见书”。在这之前，在企业名称的核准登记和变更登记中，对不属于自己管辖的企业名称，一般都是由企业登记机关初审后，由申请人持名称核转上报函到有管辖权的上级机关核准。《许可法》和新的《企业名称登记管理办法》实施后，这种方式应当随即改变，即由企业登记机关对需报上级核准的名称直接交上级机关核准。
　　此外，在公司登记中，由于大中城市的区工商行政管理局无公司登记权，因此一些地方在实际操作中，要求设立公司的申请先经区工商局初审后，再由申请人报市工商局审查核准。因这种初审既没有法律依据（《许可法》第三十五条规定的也是“依法应当先经下级行政机关审查……”），同时也会给区工商局造成不必要的人力、物力和财力的负担，因此不宜继续实施，但要注意通过其他方式避免登记与日常监管脱钩的问题。
　　四、营业执照的地域效力
　　《许可法》第四十一条规定：“法律、行政法规设定的行政许可，其使用范围没有地域限制的，申请人取得的行政许可在全国范围内有效”。企业登记都是依据法律和行政法规设定的，那么营业执照的效力有没有地域限制呢？根据有关企业登记管理的法律和行政法规规定：营业执照是法人企业取得法人资格和经营资格或其他非法人企业取得合法经营资格的凭证。因此，从营业执照的本身性质来看，应当没有地域限制，任何合法取得的营业执照在全国范围内都应当有效。但除了临时性的经营活动外，如果企业住所或者经营场所发生变化，应当按规定办理变更登记或迁移手续。
　　五、企业登记的几种特殊方式
　　（一）委托登记
　　目前很多地方将个体工商户登记发照的工作委托给基层工商所办理，《公司登记管理若干问题的规定》（1998年1月7日国家工商局令第83号）也规定了设区的市工商局可以委托区工商局核准登记有限责任公司。《许可法》第二十四条也专门对委托登记进行了规定。因此，在今后的委托登记中要注意符合《许可法》的有关要求：一是委托要依据法律、法规或规章；二是委托机关应当将受委托行政机关和受委托实施行政许可的内容予以公告；三是受委托行政机关应当以委托行政机关的名义实施行政许可；四是委托机关要对受委托机关实施行政许可的后果承担责任。
　　（二）一个窗口对外
　　在工商行政管理机关，企业登记一般都是有企业登记管理部门负责办理，不涉及其他内设机构（广告登记、商标注册和市场登记分别另属一种登记，不能视为同一行政许可，但也可统一到一个窗口办理），因此在实际操作中，已是实行的一个窗口对外原则。但由于在企业登记管理中，工商机关内部存在办事员受理、科（股）长审查、分管局长核准的程序，有些工商部门其办事员受理后，要求申请人自行分别到科（股）长和分管局长处办理审查核准手续，这同样违背了一个窗口对外的原则，应当予以纠正。
　　（三）牵头办理
　　《许可法》第二十六条第二款规定了对需两个以上部门分别实施的行政许可，本级人民政府可以确定一个部门牵头统一办理，即“并联审批制”。在一个企业的设立当中，工商登记一般都是最后一个环节，也是在申请人具有所有前置审批后再给予登记的环节，同时也是法人企业取得法人资格和经营资格或其他非法人企业取得经营资格的最终环节，因此，许多地方在《许可法》实施前推行牵头办理方式时，都是将工商行政管理部门作为牵头部门。但如由工商行政管理部门负责牵头并统一办理，在受理申请人的申请后转告有关部门时，以什么方式“转告”呢？可以采取的方式不外乎有书面、电话、传真、电子数据交换、电子邮件等方式，但无论采取什么方式，都需要大量的人力、物力、财力或过硬的硬件设施。如采取书面方式的，因《许可法》对统一办理的时限为45日，因此，就要有专人在工商行政管理机关与其他有关部门之间不停地来回奔波，传递有关资料；如采取电话、传真方式，将会产生大量的费用；如采取电子数据交换或电子邮件的方式，硬件建设与软件建设更需要大量的投入。这些都是实行牵头部门统一办理方式中不可回避的问题，因此在实施中有困难。
　　（四）联合办理和集中办理
　　联合办理与集中办理是现在一些地方较为普遍采取的方式，但由于联合办理在硬件方面有较高的要求，如办公场地、办公设备等，在有些经济欠发达的地方实行比较困难。
　　六、企业登记收费
　　《许可法》第五十八条规定：行政机关实施行政许可和对行政许可事项进行监督检查，不得收取任何费用。但是，法律、行政法规另有规定的，依照其规定。在企业登记中属于行政法规的《公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》和《城乡个体工商户管理暂行条例》都规定了相应的收费项目和标准，对此收费无可非议。但《合伙企业法》、《合伙企业登记管理办法》、《个人独资企业法》都未对合伙企业和个人独资企业的登记规定收费项目和标准，在对其登记发照中进行收费的合法性就值得探讨，如对其不收费又会与其他类型的企业和个体工商户的登记存在不公平的现象，国家工商总局应当尽快对此采取措施予以解决。
浙江省杭州市人民政府


杭州市土地登记办法

第265号


　　《杭州市土地登记办法》已经2010年11月23日市人民政府第57次常务会议审议通过，现予公布，自2011年3月1日起施行。


代 市 长
二○一一年一月十六日


杭州市土地登记办法

第一章 总 则

　　第一条 为规范土地登记行为，保障土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的土地登记工作。
　　第三条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为，包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记。
　　前款所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
　　本条第一款所称国有土地使用权，包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权。本条第一款所称集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权（不包括土地承包经营权）。
　　第四条 土地登记实行属地登记原则。
　　当事人应当依照本办法的规定向土地所在地的市、县（市）土地行政主管部门提出土地登记申请，由土地行政主管部门报同级人民政府登记造册，核发土地权利证书。其中，市区宅基地使用权登记，当事人应当向市土地行政主管部门派出机构提出土地登记申请，报区人民政府登记造册，核发土地权利证书。
　　土地抵押权、地役权由市、县（市）土地行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
　　市人民政府和市土地行政主管部门可以分别委托区人民政府和市土地行政主管部门派出机构办理土地登记。土地行政主管部门可以委托土地登记机构办理土地登记具体事务。
　　第五条 依法登记的土地所有权、使用权和他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
　　未经依法登记的土地，不得转让、出租和抵押。

第二章 一般规定

　　第六条 土地以宗地为单位进行登记。
　　宗地是指土地权属界线所封闭的地块或者空间。建设用地使用权依法可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
　　第七条 两个以上土地权利人共同拥有一宗土地的所有权或者使用权的，为共有宗地。
　　共有包括按份共有和共同共有。宗地按份共有的，当事人可以按照拥有的份额分别申请办理土地登记，涉及房屋基本单元共有或者土地有偿使用合同约定最小单元共有的，当事人应当共同申请办理土地登记。宗地共同共有的，当事人应当共同申请办理土地登记。
　　第八条 涉及双方当事人的土地登记，应当由当事人共同申请。但有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
　　（一）土地总登记；
　　（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；
　　（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；
　　（四）因人民政府、人民法院、仲裁机构的生效法律文书而取得土地权利的登记；
　　（五）因名称、地址、用途等土地登记内容变更引起的变更登记；
　（六）更正登记或者异议登记；
　　（七）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第九条 未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请办理土地登记。当事人申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第十一条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明。
　　第十条 当事人委托代理人申请办理土地登记的，除提交本办法第十一条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。
　　第十一条 当事人申请办理土地登记，应当根据不同的登记事项提交以下材料：
　　（一）土地登记申请书；
　　（二）当事人身份证明；
　　（三）土地权属来源证明；
　　（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址确认表等地籍调查成果资料；
　　（五）地上附着物权属证明；
　　（六）依法足额缴纳土地有偿使用费、因延期缴纳土地有偿使用费产生的违约金、税费的凭证；
　　（七）继承权公证书、析产公证书、赠与合同公证书等有关生效法律文书；
　　（八）市土地行政主管部门规定的其他证明材料。
　　因历史原因导致原有土地权属来源证明不全的，应当提交土地权属演变的书面说明及具结保证书。
　　当事人申请办理土地登记，应当如实向土地行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性、合法性和有效性负责。
　　第十二条 对当事人提出的土地登记申请，土地行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：
　　（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知当事人向有管辖权的土地行政主管部门申请；
　　（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许当事人当场更正；
　　（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次告知当事人需要补正的全部内容；　
　　（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者当事人按照要求提交全部补正申请材料的，应当在3个工作日内受理土地登记申请。
　　第十三条 土地行政主管部门受理土地登记申请后，可以就有关登记事项向当事人询问，实地查看申请登记的土地。
　　土地行政主管部门就有关登记事项向当事人询问的，应当制作询问记录。对申请登记的土地实地查看的，当事人应当到场，土地登记人员应当制作实地查看记录。询问记录和查看记录应当经当事人签字确认。
　　询问及实地查看的时间不计入登记时限。
　　第十四条 办理下列事项，土地行政主管部门在审查后，应当在土地行政主管部门门户网站、本行政区域内公开发行的报纸或者同级人民政府指定的固定场所予以公告：
　　（一）土地总登记；
　　（二）集体土地所有权和宅基地使用权初始登记；
　　（三）土地行政主管部门依职权进行的注销登记、更正登记；
　　（四）土地行政主管部门认为需要公告的其他事项。
　　其中，集体土地所有权和宅基地使用权初始登记，土地行政主管部门应当将申请登记事项在土地所在地的农村集体经济组织内进行公告。
　　公告期限为15日。公告期满，当事人和其他利害关系人对公告内容无异议或者异议不成立的，由土地行政主管部门按本办法第十六条规定办理土地登记手续。公告时间不计入登记时限。
　　第十五条 当事人或者其他利害关系人对公告内容有异议的，应当在公告期限内向土地行政主管部门提出书面复查申请，并提交有关证明材料。土地行政主管部门应当自收到书面复查申请之日起10个工作日内进行复查，并将复查结果书面通知复查申请人。复查时间不计入登记时限。
　　第十六条 土地行政主管部门按照下列规定办理土地登记手续：
　　（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；
　　（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；
　　（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。
　　第十七条 土地行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起20个工作日内，办结土地登记。20个工作日内不能办结的，经土地行政主管部门负责人批准，可以延长10个工作日。
　　第十八条 有下列情形之一的，土地行政主管部门不予登记，并书面告知当事人不予登记的理由:
　　（一）土地权属有争议的；
　　（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；
　　（三）未足额缴纳土地有偿使用费、因延期缴纳土地有偿使用费产生的违约金或者相关税费的；
　　（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
　　（五）提交的土地权属来源证明与地籍调查情况不一致的；
　　（六）法律、法规、规章规定不予登记的其他情形。
　　第十九条 土地行政主管部门应当建立土地登记簿和土地登记信息系统。土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，土地登记簿记载之日即为土地登记生效日。
　　土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
　　第二十条 办理土地变更登记、注销登记、更正登记后，原土地权利证书由土地行政主管部门收回；确实无法收回的，土地行政主管部门应当在土地登记簿上注明，并予以公告废止原土地权利证书。
　　第二十一条 土地行政主管部门实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，但涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。
　　第二十二条 土地行政主管部门应当向社会公布土地登记的条件、程序、期限及收费标准，接受社会监督。

第三章 土地总登记

　　第二十三条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
　　第二十四条 土地总登记应当由县级以上人民政府发布通告。通告的主要内容包括：
　　（一）土地登记区的划分；
　　（二）土地登记的期限；
　　（三）土地登记收件地点；
　　（四）土地登记当事人应当提交的相关证明材料；
　　（五）需要通告的其他事项。
　　第二十五条 当事人应当在通告规定的时间内到指定地点向土地行政主管部门申请办理土地总登记。
　　对符合土地总登记要求的宗地，由土地行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：
　　（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
　　（二）准予登记的土地坐落、界址、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；
　　（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；
　　（四）需要公告的其他事项。

第四章 初始登记

　　第二十六条 本办法所称初始登记，是指土地总登记以外对依法设立的土地权利进行的登记。
　　第二十七条 依法设立土地权利有下列情形之一的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件等相关证明材料，申请办理建设用地使用权初始登记：
　　（一）依法纳入政府储备的土地；
　　（二）以划拨方式取得国有建设用地使用权的；
　　（三）以出让、租赁方式取得国有建设用地使用权的；
　　（四）划拨国有建设用地使用权依法转为出让、租赁国有建设用地使用权的；
　　（五）以国有土地使用权作价出资、入股方式或者以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的；
　　（六）以使用农民集体所有土地进行建设的方式取得非农业集体建设用地使用权的。
　　第二十八条 以出让、租赁方式取得非住宅国有建设用地使用权的，非住宅国有建设用地使用权期限届满后经批准续期的，当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。
　　第二十九条 地下空间和地上空间建设用地使用权登记办法由市人民政府另行制定。
　　第三十条 国有农用地使用权人应当持国有农用地使用权证明材料，申请办理国有农用地使用权初始登记。
　　第三十一条 以下组织代表农民集体，持相邻各方签字确认的权属界线范围、土地权属来源证明等材料，申请办理集体土地所有权初始登记：
　　（一）属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表村农民集体；
　　（二）属于村内两个以上农民集体所有的土地，由村内各集体经济组织代表村内各农民集体；
　　（三）属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇集体经济组织代表乡镇农民集体。
　　第三十二条 依法使用农民集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同等相关证明材料，申请办理集体农用地使用权初始登记。
　　第三十三条 农村村民应当按照一户一宅原则，申请登记宅基地使用权。当事人持区或者县（市）人民政府的用地批准文件、其他土地权属来源证明等相关证明材料，申请办理宅基地使用权初始登记。
　　第三十四条 依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同等相关证明材料，申请办理土地使用权抵押登记。
　　同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
　　办理土地使用权抵押，依法应当经有批准权的人民政府批准或者集体土地所有权人同意的，还应当提交有关批准文件或者该集体土地所有权人同意抵押的证明材料。
　　第三十五条 在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向土地行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
　　供役地、需役地分属不同土地行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的土地行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的土地行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的土地行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

第五章 变更登记

　　第三十六条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址、土地用途、面积等内容发生变更而进行的登记。
　　第三十七条 依法登记的土地使用权有下列情形之一的，当事人应当持原土地权利证书、土地使用权变更证明材料等相关证明材料，申请办理变更登记：
　　（一）因买卖、交换、析产、赠与、继承地上建（构）筑物及其附属设施引起土地使用权变更的；
　　（二）因土地使用权作价出资、入股等原因引起土地使用权变更的；
　　（三）因法人或者其他组织合并、分立、破产、重组、改制、资产划转等原因引起土地使用权变更的；
　　（四）因处分抵押财产引起土地使用权变更的；
　　（五）因人民政府、人民法院和仲裁机构的生效法律文书引起土地使用权变更的；
　　（六）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第三十八条 依法登记的土地使用权有下列情形之一的，当事人应当持原土地权利证书、有关批准文件等相关证明材料，申请办理土地变更登记：
　　（一）土地用途发生变化的；
　　（二）土地权利人姓名或者名称发生变化的；
　　（三）土地面积增加或者减少的；
　　（四）土地坐落发生变化的；
　　（五）宗地分割或者合并的；
　　（六）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第三十九条 建设项目竣工验收后，当事人应当持原土地权利证书、规划验收合格证明等相关证明材料，申请用地复核验收。
　　用地复核验收通过后，属于非房地产开发项目的，当事人应当持建设项目用地复核验收合格证明等相关证明材料，按照用地复核验收成果申请办理土地使用权变更登记；属于房地产开发项目的，当事人应当持房屋所有权证等相关证明材料，以宗地内房屋基本单元申请办理土地使用权变更登记。
　　建筑区划内，业主共同共有的道路、绿地、公共设施等占用土地的土地使用权，由土地行政主管部门在土地登记簿上予以记载，但不核发土地权利证书。
　　第四十条 土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同等相关证明材料，申请办理土地使用权变更登记。
　　已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，申请办理土地抵押权变更登记。
　　经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请办理土地抵押权变更登记。
　　第四十一条 已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同、土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。
　　地役权合同发生变更的，当事人应当持原土地他项权利证明书、变更后的地役权合同等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

第六章 注销登记

　　第四十二条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
　　第四十三条 有下列情形之一的，土地行政主管部门可以直接办理注销登记：
　　（一）依法收回国有土地的；
　　（二）依法征收农民集体所有土地的；
　　（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的；
　　（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第四十四条 因下列情形之一致使土地权利消灭的，原土地权利人应当在土地权利消灭之日起15日内持原土地权利证书等相关证明材料，申请办理注销登记：
　　（一）因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；
　　（二）已登记的土地抵押权、地役权终止的；
　　（三）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　非住宅国有建设用地使用权期限届满，原土地权利人未申请续期或者申请续期未获批准的，应当在期限届满前15日内，持原土地权利证书等相关证明材料，申请办理注销登记。
　　第四十五条 当事人未按照本办法第四十四条规定申请办理注销登记的，土地行政主管部门应当责令其在15日内办理；当事人逾期不办理的，由土地行政主管部门进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
　　土地抵押期限届满，当事人未申请办理土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，土地行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
　　第四十六条 农村空闲地或者房屋坍塌、拆除后未恢复使用的宅基地，由农村集体经济组织向土地行政主管部门申请办理注销登记，报经区或者县（市）人民政府批准后，收回土地使用权。

第七章 其他登记

　　第四十七条 土地行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经同级人民政府批准后进行更正登记，并书面通知土地权利人在15日内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。土地权利人逾期不办理的，土地行政主管部门报经同级人民政府批准并公告后，直接更换或者注销原土地权利证书，原土地权利证书废止。
　　更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。
　　第四十八条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书、证明登记错误的相关证明材料，申请办理更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的相关证明材料，申请办理更正登记。
　　第四十九条 土地登记簿记载的土地权利人不同意更正的，利害关系人可以申请办理异议登记。
　　对符合异议登记条件的，土地行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。
　　异议登记申请人在异议登记之日起15日内向人民法院起诉，人民法院予以受理的，申请人应当向土地行政主管部门提供有关诉讼受理通知书。
　　异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
　　第五十条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关证明材料申请注销异议登记：
　　（一）异议登记申请人在异议登记之日起15日内未起诉的；
　　（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；
　　（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。
　　异议登记注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，土地行政主管部门不予受理。
　　第五十一条 当事人依法签订土地权利转让合同后，可以按照约定持土地权利证书、转让合同等相关证明材料申请办理预告登记。
　　对符合预告登记条件的，土地行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。
　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请办理土地登记的，预告登记失效。
　　预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
　　第五十二条 土地行政主管部门应当根据人民法院提供的查封或者预查封裁定书和协助执行通知书，报经同级人民政府批准后，将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。
　　公安机关、检察机关因办理案件需要查封土地的，参照本办法关于人民法院查封土地办理查封登记的规定，办理查封登记。
　　第五十三条 两个以上（含两个）人民法院对同一宗土地进行查封的，土地行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
　　预查封的轮候登记参照前款规定办理。
　　第五十四条 查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，土地行政主管部门应当注销查封、预查封登记。
　　第五十五条 对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第八章 监督管理

　　第五十六条 市人民政府应当加强对全市土地登记工作的监督管理，建立健全土地登记监督检查制度和行政责任追究制度。
　　市土地行政主管部门应当根据实际情况进行土地登记专项检查，发现土地登记中有违法或者不当行为的，应当及时予以纠正或者查处。
　　第五十七条 市土地行政主管部门可以实行土地权利证书查验制度，及时更正违法或者不当的土地登记。土地权利证书查验制度由市土地行政主管部门制定，经市人民政府批准后实施。

第九章 附 则

　　第五十八条 土地权利证书遗失、灭失的，土地权利人应当在所在行政区域的主要报纸上刊登土地权利证书遗失、灭失声明15日后，持刊登声明，遗失、灭失原因的书面说明以及具结保证书等相关材料向土地行政主管部门申请补证。补发的土地权利证书上应当注明“补发”字样和原土地权利证书号。
　　第五十九条 本办法自2011年3月1日起施行。2004年6月29日杭州市人民政府公布的《杭州市土地登记办法》 (杭州市人民政府令第203号)同时废止。