论军产房买卖的法律适用及其合同效力/臧恩富

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

引言：近年来，利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生，因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生，这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律，如何认定合同的效力，不但在律师之间存在争议，不同法院不同法官之间也有不同看法，军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。在这类纠纷中，如何适用法律以及如何认定军产房买卖的合同的效力成为争议的焦点和难点。本文拟对军产房买卖的法律适用与合同效力基于本人办理实际案件的理解和体会加以研究和阐述，以供从事学术研究和代理相关案件的律师参考。

一、 军产房的法律界定

军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。


二、 军产房买卖的法律适用

军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。原因是，关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》（１９９０年４月２０日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行）；
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部；
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》

以上这些规定在互联网上可以搜索到相关原文，但如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权（见《立法法》第七条）。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定对应不上。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力，迫切需要通过法律或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。

对于中央军军事委员会及其各总部、军兵种、军区的立法权及其所立规范的效力，依据《立法法》第九十三条规定：中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。中央军事委员会各总部、军兵种、军区，可以根据法律和中央军事委员会的军事法规、决定、命令，在其权限范围内，制定军事规章。军事法规、军事规章在武装力量内部实施。军事法规、军事规章的制定、修改和废止办法，由中央军事委员会依照本法规定的原则规定。


三、 军产房向地方购买者转让的合同效力分析

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。另依据中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。

具体到判决中的法律适用，笔者的意见是应适用合同法第五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的，法院应认定为有权处分，军产房买卖合同有效。否则应按无权处分认定处理，即，应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。



四、 买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力分析


现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使权或居住权，由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行，如何看待和评价买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力，是一个值得研究和应由有立法权的权威部门尽早明确的问题。笔者认为买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。具体理由阐述如下：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。该条例中的房地产转让包括了所谓的永久使用权的转让，也就是说，即使以永久使用权的名义向地方转让房地产，也必须经过总后勤部的审批。

2、从法律的角度讲，除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权（其实质是房屋租赁权的有偿转让）外，其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念，以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖，其法律关系的实质要么是房屋转租的关系，要么是房屋买卖的关系，使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让，而依据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让，这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背，是无效的，不可行的。

3、军产房的买卖合同也是合同，依法应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）关于买卖合同的规定。依据合同法第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合同的规定，作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权，虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证，但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务。

综上所述，买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。

五、评论及建议

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第（二）款的规定：“对于越权擅自处理军队房地产的单位，没收其全部收入，擅自处理的房地产应全部收回，并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说，对于违规的军产房买卖，购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。而购买房屋对于绝大多数地方居民来说又是一生中最大的一笔支出，所以军产房买卖对于购房者来说事关重大。
　　论文摘要：在我国日常经济生活中公司股东瑕疵出资的情况比较多,由于我国公司立法在这方面长期欠缺十分统一和系统的规范，各地、各级人民法院在此类案件的处理中便产生了较多的疑问和争议，导致案件处理结果各异。笔者在学习、工作的过程中也遇到过一些较为典型的股东瑕疵出资纠纷案件，因此，从实务工作的角度出发我学习和研究了一些这方面的案例和理论，发现要对这方面的案件做出较为完善的处理，我们还有许多理论问题需要做进一步的探讨。我国现有的立法及司法解释关于公司股东瑕疵出资已有相关规范，但还太原则性、不够细致，可操作性不强，为此本文结合域外法律之规定，对上述问题进行较为系统的探析，力图在前人的理论基础上提出自己的看法和见解。

　　关键词：瑕疵出资；股东；股权转让；法律责任

　　一、问题的提出

　　笔者在研读公司股东瑕疵出资的相关案例过程中，看到了这样一则较具代表性的案例：1998年6月5日，甲公司与丙公司签订了一份《购销合同》。合同约定：甲公司作为买方向卖方丙公司购进口某货物1000吨，每吨的单价为1535元，总计货款1 535 000元。根据双方约定以及丙公司的通知，甲公司于1998年8月18日和11月9日，分别向丙公司汇款460 500元和1 074 500元，但丙公司没有履行交付货物的义务。1999年8月18日，双方签订了退款计划，约定同年9月底前由丙公司退还甲公司全部购货款及利息、补偿金共计1 797 018.3元。在1999年9月至2001年8月期间，丙公司仅退还了甲公司购货款230 000元，尚有1567018.33元没有归还，由此导致纠纷。甲公司在与丙公司合同纠纷一案诉讼过程中调查到，丙公司系乙公司与丁集团联营所成立的公司，公司注册资金为9000万元，乙公司是该公司股东之一，应向该公司出资4000万元，但丙公司工商登记的《资信证明》并不能证明乙公司已向丙公司出资，并且乙公司在其向工商行政管理局填报的《企业法人年检报告书》中，均显示其没有向丙公司实际出资。1997年8月，乙公司将其持有的丙公司50%股份转让给某海外公司，双方在《股份转让协议》中约定无需向丙公司充实注册资金，股份转让价格为丙公司1997年7月31日会计报表反映所有者权益数额的50%，海外公司事后发现乙公司未向丙公司实际出资，故未向乙公司支付股权转让费。鉴于上述情况，甲公司随即请求追加乙公司为第三人，并要求其在对丙公司未实际投入到位的注册资金4000万元范围内对丙公司所欠乙公司的1567018.33元债务承担清偿责任。

　　2011年，长沙市中级人民法院作出再审判决认为，甲公司与丙公司签订的《购销合同》是合法有效的。丙公司未按合同约定，履行交货义务，又未按照退款协议计划将已收货款全额退还给甲公司，应当承担违约责任。鉴于双方已同意终止履行合同，并商定了补偿等相关事宜，且丙公司已陆续退还了部分货款，故甲公司提出要求丙公司退还剩余货款并赔偿损失450 000元（逾期退还货款的利息）的诉讼请求，予以支持。乙公司未向丙公司实际缴纳4000万元注册资金，在其将股份转让给海外公司过程中，也未实际补缴，致使丙公司4000万元注册资金至今未实际到位，故甲公司提出要乙公司在对丙公司未实际投入到位的注册资金4000万元的范围内对丙公司的上述债务承担清偿责任的诉讼请求，予以支持。

　　本案引发了笔者对如下几个问题的思考：未实际履行出资义务的瑕疵出资股东是否具有股东资格，能否享有股东权利，其拥有的股权能否转让？瑕疵出资股东股权转让后，如何确定股东出资瑕疵责任的承担？这些问题总结起来就是本文要探讨的一个基本问题——股东瑕疵出资法律问题。实际上，本案例反映的股东瑕疵出资，是同时也是有理论研究价值的问题。为此，本文将对这在实践中面临的一个极为常见的问题加以探讨。

　　二、股东瑕疵出资的基础问题分析

　　股东瑕疵出资，是指股东违反出资义务，未按法律规定或者公司章程约定缴纳出资，或事后抽逃出资的行为。可见，股东瑕疵出资就是股东对出资义务的违反，因此，我们在探讨股东瑕疵出资的问题时，非常有必要结合公司资本制度对它所涉及的基本问题进行分析。股东的出资是公司财产形成的基础，也是公司具备独立人格的最基本要求。瑕疵出资会导致公司资本的不充实，既会对按期足额出资的发起人、股东的利益产生不良影响，也会对公司债权人及不特定第三人的利益产生危害，从而影响市场交易安全。

　　（一）股东瑕疵出资的含义及表现形式

　　目前，我国法学理论界对股东瑕疵出资还没有完全统一的定义，但较为主流的观点有如下两种，一种观点认为：瑕疵出资是指股东的出资存在自然瑕疵与法律瑕疵。自然瑕疵指股东交付的标的物不具备股东所约定的功能、效用或该标的物的功能及效用严重低于约定标准，而法律瑕疵则是指该标的物在法律上存在权利负担，从而影响对该标的物的占有、使用、处分及收益。另一种观点则认为：股东出资不符合法律、法规明确设定的规制，股东用以出资的财产存在瑕疵，或者股东的出资行为或程序上存在瑕疵。

　　本文作者认为，上述两种观点均不够全面，第一种观点仅仅将瑕疵出资限定在了现物出资的这种情况之中，而没有包含现金出资的情况；第二种观点仅提到了法律的规制，而未提及公司章程的参照作用，不能体现股东对出资问题的约定。因此，笔者认为，股东违反出资义务，未按法律规定或者公司章程约定缴纳出资，或事后抽逃出资的行为构成瑕疵出资。

　　（二）股东瑕疵出资的原因分析

　　我国《公司法》对股东瑕疵出资责任作了明确规定，甚至还会对严重的瑕疵出资行为科以刑事责任，对中介结构、公司登记机关等相关主体违法责任也做了相应规定。从相关法律、法规对这个问题的规定看来，我们的制度近似完善的，但为什么实践中我们的瑕疵出资问题还是层出不穷呢？究其原因主要有如下几个方面：

　　1、经济利益的驱动

　　作为参与社会经济生活的主体，无论是单个的自然人或是单位，他们的目的都是追逐利益，并且都希望能使自身利益得到最大实现。其实瑕疵出资，也就是股东实现自身利益最大化的一种手段。公司有限责任制度已将投资者的风险降到了可控的范围之内，解除了股东投资公司的后顾之忧，该制度使投资人受益匪浅。但即便如此，公司股东仍想进一步的规避自身责任，并企图将公司的全部经营风险转移到公司外部，让这些风险尽量由公司债权人来承担。对于这个诱因一旦法律约束不足，便极有可能诱发道德风险，导致部分股东虚假出资、抽逃出资，从而影响社会经济生活健康、有序的发展。除了我们前面提到的公司股东受利益驱使会导致瑕疵出资，那么某些不法的中介组织为了谋求经济利益也会与一些瑕疵出资股东同流合污。社会中介组织在股东瑕疵出资行为中也起着不容忽视的作用。这些中介组织主要是指验资机构、资产评估机构、商业银行、企业登记代理机构等。立法者为了确保公司资本充实、维护正常的交易秩序，要求作为出资的非货币财产需要评估，所有出资缴纳完毕后需要验资。但是在实际经济生活当中，某些资产评估机构、验资机构为了招揽业务、获取不法收益，在评估、验资时不严格把关，甚至出具虚假的评估、验资报告，与出资人勾结起来欺骗登记机关和社会公众。此外，还有一些银行机构为了获取利益，不惜违反国家金融法规，为出资者提供临时资金周转，更有甚者为出资人出具虚假的银行进账单等。在众多中介机构中，公司登记代理机构可能要算导致公司瑕疵出资的最大幕后推手，部分公司登记代理机构为了获取高额的佣金，为公司提供大额垫资用于公司验资之用，待公司成立后再以各种方式将垫资抽回。这些中介机构在公司设立中的不法行为，为股东瑕疵出资可谓是大开方便之门。

　　2、有关机关监管力度不足

　　通过分析我们不难发现，实际上大量的瑕疵出资问题是出在了源头上，因此，瑕疵出资的问题杜绝很大程度上依靠公司登记机关的有力监管。但是，在实践中，在我国对公司设立登记一般采用形式审查，工商登记机关是只对申请人报送的公司登记申请书、公司章程、验资证明等材料是否齐备进行审查，而不论这些文件内容是否真实性。因此，我国工商登记机关很难在公司设立时监测到公司是否存瑕疵出资的情况。公司成立以后，工商行政管理部门对公司的监管主要是三个方面，一是企业年检、二是日常检查、三是投诉举报，前两种方式通常情况下也只是形式审查而已，一般对于瑕疵出资起作用的还是投诉举报。而对于投诉举报，工商部门要看举报人有无相关证据，如果只是提出某公司存在虚假出资，若没有具体证据工商部门也不会受理这类案件。我国《公司法》、《刑法》对虚假出资、抽逃出资不仅规定了行政责任，甚至还设定了刑事责任，而在实践当中工商部门、公安机关、检察和我们法院的沟通衔接又是一个十分复杂的问题。由此看来，瑕疵出资的问题跟有关机关监督不力存在着重大的关系。

　　3、制度安排的问题

　　我国公司法理论界通说认为，法定最低注册资本制模式是瑕疵出资产生的最重要的原因之一。存在的即是合理的，任何制度安排都有其产生的原因和时代背景；当然，法定最低注册资本制也不例外。

　　我国在公司制度起步初期，投资者和经营者法治与伦理观念较弱的背景下，最低注册资本制度具有一定的合理性。但是，通过多年来实践证明法定最低注册资本制非但不足以为债权人提供足够财力担保，还容易沦为不诚信者逃避债务的护身符。于是有的学者开始对这种资本信用产生怀疑，他们意识到决定企业偿债能力的不是一成不变的公司资本，而是企业在不断变化的经营过程中型成的资产，从而使我国公司法学界实现了“从资本信用理论到资产信用理论的转变”。这一转变对我国立法实践也有着巨大的影响，新《公司法》第26条第1款在允许普通公司的投资者在公司成立2年内缴足出资的同时，破例允许投资公司在公司成立之日起5年内缴足出资。股东分期缴纳出资的制度无疑圆了广大投资者边赚钱、边补资的投资梦。当然，对于注册资本巨大的公司而言，20%的最低注册资本也是一个不小的数目。在我们看到分期缴纳出资制度优点的同时，它的一些缺点，也会逐步暴露出来。例如，一些不诚信的股东在缴纳20%出资后，虽然承诺在公司成立以后2年内缴纳其余80%出资，但若是迟迟不予缴纳，则会引发与瑕疵出资相关的各方当事人之间不必要的争讼。因此，本文作者认为，为了解决瑕疵出资问题，我们应当首先从制度设计上入手，在未来的《公司法》修改中我们应当顺应世界现代公司立法潮流，借鉴《美国模范公司法》先进立法例，原则上可以废除普通公司的法定最低注册资本制度，仅在一些特殊行业公司保留最低注册资本制度，从而在条件允许的情况下尽早确立授权资本制。

　　三、股东瑕疵出资的法律价值判断

　　（一）股东资格的认定

　　股东资格是公司股东身份和地位的象征，是股东行使权利和履行义务的基础。在我国《公司法》领域的司法实践中，股东资格认定也即股权确认的纠纷日益凸显，而且在绝大多数的公司纠纷案件的处理过程中都会涉及到这个问题。

　　在我国，学术界及司法实践部门对股东资格的认定，有两种标准，即实质要件说和形式要件说。实质要件说认为，公司作为资本型企业，股东出资是其成立的基础，因此，股东是否履行出资义务是其取得股东资格与否的基本条件。形式要件说则认为，判断一个当事人是否是公司股东的标准是以其是否被记载于公司章程、出资名册、出资证明书（持有股票）及工商登记文件等。在我国的理论界对此问题还有一种见解认为，取得股东资格必须同时具备实质要件和形式要件，其中实质要件又比形式要件重要，因此，出资人不对公司出资便不具有股东资格。笔者认为，该观点看似正确，但是我们仔细对照我国《公司法》相关规定及法理就会发现一个观点是经不起实践和理论推敲的。我国现行《公司法》出于维护交易安全和交易秩序的考量，在股东资格认定这个问题上还是坚持了“外观主义”或者说“外观法理”主义，认为只要具备股东资格的形式要件就可以认定股东资格。我国《公司法》关于股东资格的认定的规定主要体现在该法第33条、82条及97条当中。在司法实践当中，公司章程、工商登记文件、股东名册、出资证明、实际享有股东权利的证明等材料在认定股东资格的过程中均具有十分重要的证据效力。

　　（二）瑕疵出资股东的股东资格认定