内容提要: 因他人的故意或过失行为而遭受精神病学意义上的伤害即为精神创伤。精神创伤赔偿旨在保护自然人的精神健康权，因此有别于现行法下“精神损害赔偿”之概念。直到晚近，精神创伤的可赔偿性方才获得普通法系和大陆法系法律的认可与重视。尽管我国司法实务中已经出现了诸多精神创伤案件，但是我国学界对精神创伤赔偿问题的研究甚少。本文则通过考察精神创伤赔偿的基本概念，结合普通法系和大陆法系主要法域的相关理论与实务，探讨在我国现行法下如何建构精神创伤赔偿理论，以期为实务界审理日益增加的精神创伤案件提供学理上的参考。
一、导论
无论在普通法系抑或大陆法系，精神创伤赔偿理论都是随着精神病学和心理学研究的深入，至晚近才逐步发展起来。以英国法为例，尽管早在1886年的考尔特斯诉维多利亚铁路管理委员会案（Coultas v. Victorian Railways Commissioners）[1]中，针对精神创伤的损害赔偿请求就被提出，然而直到1901年的杜理廖诉怀特父子案（Dulieu v. White＆Sons），[2]法院才认可精神创伤的可赔偿性，但须以“受害人因担心自身遭受即时的人身伤害而引发精神创伤”为条件。1925年，审理海姆布鲁克诉斯托克司兄弟案（Hambrook v．Stokes Bros）[3]的法院首次准许因担心他人安危而引发精神创伤的受害人获得赔偿，从而将精神创伤赔偿理论推上了一个新的台阶。1983年的麦克洛夫林诉欧布瑞恩案（McLoughlin v. O’ Brain）[4]又进一步扩展可赔偿之精神创伤的范围，即准许事发之后才赶到现场或医院的受害人就精神创伤获得赔偿。上述四个里程碑式的判例见证了一个世纪中英国法上精神创伤赔偿理论的发展历程。
最近20年间，包括英国在内的各个法域发生了更多的精神创伤案件。这些案件对原有的精神创伤赔偿理论和实务不断提出挑战，并促使其继续发展。值得注意的是，精神创伤案件也已经出现在我国的司法实务中。例如，在赵女士诉北京振远护卫中心案[5]中，原告和同伴在行路时遭遇车祸，事故中一人死亡、一人重伤。虽然原告在事故中只是被轻微剐蹭，但事后她的脑海中却时常浮现事故的过程和伤亡者的惨状，同时伴有头晕心悸的症状，经医院确诊为“植物神经紊乱症”。原告就此提起损害赔偿之诉。可以预见，随着人们逐步认识并重视精神健康，各种精神创伤案件将会日益增多。
然而，在我国侵权法上，“精神创伤”仍然是个相对陌生的概念，精神创伤赔偿理论亦尚未为学界所广泛关注。[6]而本文将对精神创伤赔偿理论中的基本问题予以探讨，希望为实务中精神创伤案件的审理提供学理上的参考。文章主要分为三个部分。第一部分将讨论精神创伤赔偿理论中的基本概念，并与现有的相关法律术语作必要的辨析。第二部分则通过比较法研究，考察普通法系和大陆法系主要法域就精神创伤赔偿问题的相关理论和实务。第三部分将探讨在我国现行法下宜如何构建精神创伤赔偿理论。
二、精神创伤的概念
（一）基本表述
“精神创伤”（Psychiatric Damage, Mental Trauma or Psychiatric Injury）通常是指因他人的故意或过失行为而遭受精神病学意义上的伤害（下文简称为“精神伤害”），它是精神健康权（Right to Mental Health）受到侵害的结果。精神创伤有时也被称为“神经性休克”(Nervous Shock)。这曾是英联邦法域中的通用表述，但是自20世纪70年代以来却多次受到法官和学者的批判。[7]其主要理由是，法律所认可的具有可赔偿性的损害，并不是瞬间的休克或震惊，而是因震惊而引发的精神伤害；因此“神经性休克”的表述并不确切、且具有误导性。相反，他们主张使用“精神伤害”（Mental Injury）或“精神失常”（Psychiatric Disorder）等更为现代的表述来指称精神创伤案件中受害人所遭受的损害。这项观点也为越来越多的法域[8]和法官所采纳。
“精神创伤”是否具有可赔偿性，或者说，它是否属于法律所意图保护的利益（即“法益”），在法律史上曾是极具争议的问题。之前，精神创伤因为诸多政策因素而被排除在法益范畴之外。这些因素包括：当时医学对精神疾病研究的不足；一旦打开案件的“水闸”（Floodgates）将会使法院不堪重负、并可能牵连保险业的顾虑；可能怂恿人们提起虚假的精神创伤赔偿请求；因果关系难以认定；具体的损害数额难以评估等。然而，随着精神病学的发展和人们对精神健康的关注，基于相关技术性困难而只承认身体伤害（Physical Injury）、却不认可精神伤害的保守观点，已为越来越多的法域所抛弃。如今，在普遍肯定“精神创伤具有可赔偿性”的前提下，法学上的更多争议则是围绕“应该在多大程度上、在多大范围内保护人们的精神健康权”而展开。
（二）医学上的概念辨析
“精神创伤”概念是在精神病学和心理学意义上的伤害，从而有别于人们通常所指的“情绪上的痛苦”(Emotional Suffering)。在日常生活中，因情绪而引起的身体反应通常只持续短暂时间，它对人的健康不致产生危害，相反却有益处（例如，分泌肾上腺素以恢复肌肉的力度）。但是，如果某种负面情绪（例如，惊恐、焦虑、悲伤、尴尬或失望）持续较长时间或者重复出现、超过当事人所能承受的限度，那么将导致其无法摆脱该情绪的困扰以及随之而来的精神压力。这种状态的持续存在，最终可能发展成为精神疾病。因此“情绪上的痛苦”与“精神创伤”之间的区别在于：前者属于人类的正常情绪，本身并不会给健康带来明显伤害（但这并不意味着，必定不会引发损害赔偿责任，在某些法域[9]其亦具有可赔偿性）；而后者是侵害精神健康权所导致的精神伤害。
从医学的角度看，精神创伤与身体伤害一样，都是人身伤害（Personal Injury）的具体类型；只是前者针对的是精神的健康，后者则针对身体的健康。同样的，对精神健康的侵害也会造成经济损失（例如，治疗精神疾病所需的费用、误工费、看护受害人所需的费用）和非经济损失（例如，因患上精神疾病而婚姻破裂）。
依据“因某种负面情绪而导致的身体伤害（例如，因受惊而摔伤或流产）具有可赔偿性”的事实，并不能由此推定该情绪必定引发了精神创伤。是否造成精神创伤，需要借助于医学的诊断。当然，就“正常”的情绪波动和“不正常”的精神病症，并非总能轻易地作出区分。虽然某些严重的精神疾病[10]容易判定，但是那些较为缓和的精神病症（例如亚临床抑郁症）则表现得与日常的忧虑或沮丧的情绪相似，从而增加了判定的难度。另外，由于日常负面情绪与精神创伤之间并没有清晰的、绝对的界限，某些具有介于两者边界地带的精神状况，也往往成为法院在认定是否构成精神创伤时所面临的棘手问题。
（三）与相关法律概念的辨析
1.“精神创伤”与“非财产损失”
所谓非财产损失，是指“权利被侵害”本身即构成一种具有可赔偿性的损害，不管该侵害行为在后果上是否给受害人造成实际的经济损失与否。在那些认可“非财产损失”的大陆法系法域，[11]非财产损失一般只限于侵害人格权（包括生命权、身体权、名誉权、尊严、隐私权、身体自由权等）的情形，并未扩展到侵害财产性权利的案件；换句话说，于后者而言，实际损失的客观存在依然是受害人提起损害赔偿请求的必要条件。[12]在涉及非财产损失的案件中，由于无需考虑受害人是否遭受实际损失，因此，即使是那些处于无意识状态、从而无法感受伤害的人（例如婴儿、精神病人或者植物人）亦可能因为人格权被侵害的客观事实而获得赔偿。此时，法院通常会裁定给予受害人特定数额的实质性损害（Substantial Damages）赔偿。[13]
在普通法系，与之相对应的概念是“自身可诉性（Actionable per se）侵权行为”，即使侵害行为并未导致任何实际损失，受害人仍然可以提出有效的诉由。确立该项制度的意图在于，普通法认为某些权利是如此的重要，以至于即使受害人没有遭受实际损失，其仍然有权要求法院确定侵害行为的违法性、维护该权利的神圣性和不可侵犯性，从而展现侵权行为法亦具有确认权利的功能。有别于大陆法系，普通法系的法院通常只给予受害人以“名义上的损害”（Nominal Damages）赔偿。此外，并非对所有权利的侵害本身都具有可诉性；普通法只将其适用于有限的几种情形：“对土地的侵入”(Trespass to Land)、“对身体的侵害”(Trespass to Person)、[14]“诽谤”(Defamation)，以此突出对土地的占有权、身体权和名誉权的特别保护。
而在精神创伤案件中，受害人的精神健康权受到侵害，且在后果上发生了实际的经济损失或非经济损失；受害人据此可请求侵害人赔偿其实际损失。由此可以，精神创伤与将“权利被侵害”本身作为损害的“非财产损失”有着本质的差别。
2.“精神创伤”与“精神损害”
“精神损害”（Mental Suffering）是一项宽泛的概念，通常于如下三种不同情形中使用。①遭受身体伤害的受害人请求精神损害赔偿。在此类案件中，受害人因身体伤害而承受肉体的疼痛、精神的痛苦，并可能丧失生活中的某些乐趣；[15]或者，患者因医生误诊使得患者丧失存活特定年限的机会，从而饱受沮丧和绝望情绪的困扰。无论是大陆法系还是普通法系，[16]基本上所有法域都认可这种与身体伤害相伴存在的精神损害。②其他人格权益（例如姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、人格尊严权、人身自由权等）或身份权益被侵害的受害人，或者具有人格象征意义的特定纪念物品因侵权行为被损毁的受害人，“直接”承受情绪上痛苦而请求精神损害赔偿。尽管受害人情绪上的痛苦尚未构成精神疾病，但依然遭受负面情绪的困扰、并导致心境的失衡和不安定。例如，某种亲属关系因被告的过错行为而遭受损害，受害人为此经历情绪上的痛苦；或者，因先人的遗体、姓名、肖像、名誉、荣誉或隐私受到侵害而遭受情绪上的痛苦。③因被告的过错而遭受情绪上或感情上痛苦的第三人请求精神损害赔偿（精神损害抚慰金）。[17]此种情形经常发生在与受害入有着特定关系的人群中，包括丧失性行为能力之受害人的配偶、生命健康权遭受侵害之受害人的家属或亲属。
人格价值是无形且非物质的，在本质上无法用金钱予以评价。不过，为了彰显法律对人格权的切实保护，同时使侵害人承担不利益，大陆法系国家（如德国、法国、瑞士）的侵权行为法均认可通过精神损害赔偿的方式来保护人格权；尽管不同法域所规定的要件、保护的范围存有区别。一般而言，所谓的“精神损害”指的是“破坏平和心境的负面情绪”，但尚未发展至精神伤害或精神疾病。法律允许对该负面情绪予以金钱上的赔偿。
与“精神损害”的概念不同，如果受害人因所遭受的负面情绪继而引发精神病学意义上的伤害，那么就直接构成对“精神健康权”的侵害，侵害人需要对“精神创伤”承担损害赔偿责任。此时，可赔偿性的问题、具体损失项目的确定、损失数额的计算都将有异于精神损害的相关规则。[18]
可能产生疑问的是，精神创伤的受害人是否能够请求精神损害赔偿？例如，当受害人因为被告的过错行为患上精神疾病，除却治疗费用、看护费用、误工费等经济损失外，该受害人能否以治疗过程中的肉体痛苦、丧失生活乐趣等为由请求损害赔偿？尽管精神创伤所侵害的精神健康权，但是它与侵害身体健康权的身体伤害并无本质的区别，两者在法律上应当获得相同力度的保护。因此，笔者认为，如果精神创伤导致受害人遭受肉体痛苦或丧失生活乐趣，那么其亦有权获得相应的精神损害赔偿；同理，精神创伤受害人的近亲属亦可主张精神损害抚慰金。
（四）精神创伤案件的类型化
1．第一顺位受害人和第二顺位受害人
基于受害人的精神创伤与被告过错行为之间的关联程度，可以将遭受精神创伤的受害人分为两类：第一顺位受害人（Primary Victim），即那些直接涉入被告的过错行为（Personal Involvement）、并遭受负面情绪而引发精神伤害的人；第二顺位受害人（Secondary Victim），即指那些并未直接涉入被告的过错行为、但却因目睹或获悉第一顺位受害人所遭受的（身体和/或精神）损害而产生负面情绪并引发精神伤害的人。相比较于前者，第二顺位受害人的案件往往更容易在学理上和实务中引起争议；其原因在于，第二顺位受害人所遭受的精神创伤并不是被告的过错行为直接产生的损害结果，而是以第一顺位受害人的人身损害为媒介、反射到第二顺位受害人之后产生的损害结果。这种“反射性损害”[19]在性质上属于间接损害。根据传统的侵权行为法理论，原则上仅直接损害具有可赔偿性；除非法律另有规定或当事人之间另作约定，间接损害不予赔偿。[20]然而，随着侵权行为法所认可的法益范围不断扩展（例如，精神健康、精神安宁、性生活乐趣、纯粹经济损害等），某些反射性损害亦逐渐被包括我国在内的诸多法域所承认，尽管各个法域的保护力度不尽相同。第二顺位受害人的精神创伤就属于其中的一种。
2．案件类型化
根据实务中的各种案情，可以将这两类受害人所可能涉及的案件进行类型化。但需要说明两点。第一，经类型化的案件并不能穷尽纷繁生活中可能发生的所有案型。第二，类型化便于人们的理解，并有助于实现“相同案件、相同处理”的要求，但是对不同案型的理解不宜过于封闭或简单化。具体而言，第一顺位受害人请求精神创伤赔偿的案件包括如下六种案型：
(1)在因被告过错而造成的事故中，受害人同时遭受身体伤害和精神创伤。例如，甲与乙驾驶的车辆迎面相撞，在车祸中乙严重受伤，并同时受到惊吓而引发精神伤害。[21]
(2)在因被告过错而造成的事故中，受害人虽然并未遭受身体伤害，但是却处于可能遭受身体伤害的危险范围中（Within the Zone of Danger），并且因担忧自身安危而引发精神伤害。例如，甲在驾驶车辆时违规切线，将要与乙所驾驶的车辆迎面相撞，虽然乙及时改变方向盘、避免了一场车祸，但是乙却因为这次危险的经历而引发精神伤害。
(3)在因被告过错而造成的事故中，受害人虽然并不属于遭受身体伤害的危险范围内，但却因为担忧自己在事故中的“参与行为”会对第三人直接或间接地造成身体伤害而引发精神伤害。此类案型中的受害人通常被称为“非自愿的参与者”(Involuntary Participants)。例如，雇主甲为雇员乙提供了质量有瑕疵的绳索，当乙开动起重机吊运货物的时候，用来捆绑货物的绳索突然断裂，导致吊运中的货物意外下落。乙意识到该货物着地的位置上刚好有同事丙在工作，由于极度担心丙的安危而引发精神伤害。[22]
(4)在因被告过错而造成的事故中，受害人（通常是具有情感价值）的财产遭受损失，受害人因此遭受负面情绪，而引发精神伤害。与上述案型不同，在事故中受害人并非基于人身性的损害或危险，而是由于其财产受损而遭受负面情绪并导致精神伤害。例如，某人请他人在家中安装中央供暖系统，当她回到家的时候，看到屋顶冒出浓烟，熊熊大火烧毁了她的房屋和屋内的所有物品。她受惊并感到极度悲哀，事后发展为精神疾病。[23]
(5)案件并不涉及任何事故，受害人因被告的过错行为而直接遭受负面情绪并引发精神伤害。例如，学校规定了过于严格的纪律制度，其中包括当众批评违反该制度学生的规则，一名学生在当众接受指责后感到极度尴尬和羞辱，并最终发展为精神分裂症。[24]又如，一名警察因长期遭受同事的骚扰、排斥和欺凌而遭受精神伤害。[25]再如，医院要求一名年轻医生每周工作88个小时，经过数周高强度的工作后，该医生患上精神疾病。[26]
(6)受害人因为被告向其告知（虚假的或真实的）噩耗而遭受负面情绪，并引发精神伤害。就涉及虚假噩耗的案件，例如，电报发送人员错将一份来自于某地、写着“詹姆病危，急于相见”的电报发送给一对夫妇，该夫妇恰好有一个名叫詹姆的儿子在该地工作。收到电报后，母亲因极度担忧而引发精神伤害。[27]而涉及真实噩耗的案件，例如，某医院发现某一医务人员患有艾滋病，并将该消息和可能感染艾滋病的风险直接告知曾接受该医务人员手术治疗的患者。获悉此消息后，患者因极度担心自己被感染而引发精神伤害。[28]
第二顺位受害人请求精神创伤赔偿的案件主要有两种典型的案型：
(1)受害人因亲眼目睹第一顺位受害人在因被告[29]过错而造成的事故中遭受严重的人身伤害，而受困于负面情绪并发展为精神伤害。例如，某路人刚好看到一个在高空作业的工人不慎跌落地面而死亡的场景，其受到严重惊吓，并因此患上精神疾病。这种案件通常被称为“旁观者案型”（By-passer Case）；
(2)受害人虽然没有亲眼目睹与其有深厚情感的第一顺位受害人在因被告过错而造成的事故中遭受严重的人身伤害，但是事后赶至该事故现场、或者事后获悉或被告知该项事故，由此产生负面情绪并引发精神伤害。
三、精神创伤赔偿理论的比较法研究
（一）英国
在普通法上，过失侵权责任的确立需要具备四项要件：注意义务的存在、违反注意义务（即构成过失）、实际损害与过失行为间存有因果关系、实际损害并非过于遥远（Not too Remote）。精神创伤案件中绝大多数的争议围绕“是否存在避免原告遭受精神创伤的注意义务”这个问题而展开，这也将是下文考察的重点。[30]另外，由于普通法区分第一顺位受害人与第二顺位受害人两种不同的案型，因此下文也将对这两种受害人分别予以论述。
1．第一顺位受害人或第二顺位受害人的判定
不同于第二顺位受害人，第一顺位受害人是直接涉人被告的过错行为的人。而如何理解“直接涉入”的概念，成为审理精神创伤案件的法官首先需要解决的问题。在麦克法雷恩诉凯里多尼亚有限公司案（McFarlane v. EE Caledonia Ltd）[31]二审中，斯图亚特·史密斯法官（Stuart-Smith LJ）详细分析了因担忧自己的安危而引发精神伤害的受害人是否“直接涉入”事故的问题。他认为，因担忧自己的安危而引发精神伤害的受害人可能在三种情形下被认为“直接涉人”了事故：①受害人处于可能遭受身体伤害的实际危险范围之中，但却侥幸脱险；②受害人虽然没有实际处于可能遭受身体伤害的实际危险范围之中，但事故发生得如此突然、如此意外，他可以合理地认为自身的安危受到威胁；③受害人之前并没有处于可能遭受身体伤害的实际危险范围之中，但事后基于某种需要进入了该危险范围（例如，救援者）。而在该案中，原告麦克法雷恩是北海一个石油钻塔上的工作人员，下班后在一艘距离钻塔约550米的船只上休息。午夜时分，钻塔上发生一连串的急剧爆炸，导致167人死亡、67人受伤。原告所在的该船只两次驶近钻塔约100米处试图营救，未果。事故发生3个小时45分钟后，包括原告在内的工作人员被直升机接走。尽管原告事后被诊断遭受精神伤害，但是法院最终判定，他不属于上述“直接涉入事故”之三种情形中的任何一种，因此他并不构成第一顺位受害人。
如果受害人因为担忧他人（而非自身）的安危而在事故中遭受精神伤害，那么他是否属于“直接涉入事故”的第一顺位受害人呢？20世纪90年代后期英国上诉法院的两个判例讨论了这个问题。第一个案件是扬诉查尔斯教堂（南方）有限公司案[Young v. Charles Church(Southern) Ltd]，[32]原告和同事科克一起搭建脚手架，在工作过程中，原告听到一声巨响，转头看到科克因不小自将电极与电线接触而意外触电。原告因为担忧科克的安危而受惊，并引发精神伤害。审理本案的英国上诉法院的多数意见认为，虽然原告担忧的并非自身安危，而是第三人的安危，但是他仍然属于第一顺位受害人。第二个案件是西约克郡警察局局长诉斯科菲尔德案（Chief Constable of West Yorkshire Police v. Schofield），[33]一审原告警员斯科菲尔德与警官杜丁一起去某一居民寓所检查发现的一批枪支，杜丁没有发出任何警告就拿起一支枪朝屋内的一堆折叠的床褥连开六枪，在几英尺外的原告则立即伸手保护住两名女户主。事后，原告被诊断患上“创伤后应激障碍症”( Post-traumatic Stress Disorder, PTSD)。但是她在陈述中坦承，当时她并没有感到恐惧或担心自身的安危。二审的英国上诉法院认为，并不是在每个案件中“担忧自身安危”都是“直接涉人事故”的必要条件；本案中的原告身处事故现场、又面临遭受人身伤害的危险，这就足以认定她是第一顺位受害人。
英国法不以“担心自身安危”为第一顺位受害人的要件，是对严格区分第一顺位和第二顺位受害人制度的一种变通。尽管担心自身安危是引发精神伤害的常见情形，但绝非唯一的情形。在某些特定案情下，事故中因担忧他人的安危或者单纯的意外受惊而患上精神疾病的受害人也需要法律的救济，但作为第二顺位受害人则较难获得赔偿。此时，法官往往通过扩大对“直接涉人”概念的解释，将此类受害人也纳人第一顺位受害人，从而使其获得赔偿。然而，这样的做法的客观后果是，模糊了第一顺位受害人与第二顺位受害人的界线。
2．第一顺位受害人
在判定原告是第一顺位受害人之后，法院需要考虑的是，被告是否对该受害人负有避免其遭受精神创伤的注意义务。斯图亚特史密斯法官在审理麦克法雷恩诉凯里多尼亚有限公司案时，也讨论了这个问题。他提出了“可被合理预见的精神伤害”标准，即“可以清楚地预见一个具有合理心理承受能力的人也会因担忧自身安危而受惊、以致引发精神创伤”。[34]不过，这项标准被之后的佩吉诉史密斯案（Page v. Smith）[35]所修正。该案涉及一起轻微的车辆碰撞事故。驾驶汽车的原告在事故中并未受到身体伤害，但却遭受了精神创伤。英国上诉法院认为，案件涉及的事故程度轻微，无法合理预见原告会因此遭受精神伤害，从而否定了原告的赔偿请求。然而，英国上议院在终审时认为，判定“对受害人是否负有避免其遭受精神创伤的注意义务”应适用“可被合理预见的人身伤害”标准。换句话说，只要能够合理预见直接涉人事故的第一顺位受害人可能遭受人身伤害（无论是身体伤害、抑或精神伤害），那么就认为被告对其负有避免其遭受精神伤害的注意义务。一方面，这项新的判定标准降低了第一顺位受害人证明注意义务的难度；在另一方面，它也使得行为人承担了过重的注意义务，即在那些身体伤害可被合理预见、但精神伤害却无法被合理预见的案件中，行为人也被要求对遭受精神创伤的第一顺位受害人承担责任。这是佩吉诉史密斯案所确定的判定标准备受批评的根源。
石家庄市房屋登记条例
河北省石家庄市人大常委会
石家庄市房屋登记条例
（2011年8月24日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过
2011年11月26日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为规范本市房屋登记行为，保障房屋交易安全，维护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋登记。
第三条 本条例所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上进行记载的行为。
第四条 房屋权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
同一房屋依法登记有两个以上房屋权利的，依房屋登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第五条 石家庄市人民政府住房保障和房产管理行政主管部门是本市市区（含矿区、高新技术产业开发区）的房屋登记机构，并负责本条例的组织实施。
县（市）人民政府住房保障和房产行政主管部门是所在县（市）房屋登记机构，负责本辖区内的房屋登记工作。
第六条 房屋登记机构应当建立本辖区统一的房屋登记簿、房屋登记信息系统和档案馆（室）。房屋登记簿、房屋登记信息系统应当符合国家、省、市信息系统数据标准。
房屋登记簿采用纸介质或者电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
第七条 房屋登记机构负责房产测绘管理工作。
申请登记的房屋应当进行预测绘、竣工测绘和房产图修补测绘。
第二章 一般规定
第八条 办理房屋登记，一般按照下列程序办理：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）符合登记条件的记载于房屋登记簿；
（五）依据登记内容发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告，公告期为三十日。公告期满无异议或者异议不成立的，登记机构应当予以登记。
第九条 房屋登记申请人和房屋登记机构应当分别按照房屋基本单元进行申请和登记。房屋的基本单元，是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间、摊位、车位（库）等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十条 房屋登记应当由有关当事人共同申请。
房屋登记有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（三）房屋灭失；
（四）权利人放弃房屋权利；
（五）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（六）房地产开发企业办理初始登记后，未按照合同约定期限与购房人共同申请房屋所有权转移登记，购房人有证据证明其已支付全部房款的，可以单方申请转移登记；
（七）本条例第三十九条所列变更登记情形之一；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第十一条 两人以上共有的房屋登记，应当由共有人共同申请。
按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房屋的登记单独提出申请；出售房产转移登记时，应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。
第十二条 当事人可以委托他人代为申请房屋登记，代理人代为申请房屋登记的，应当提交其身份证明、书面委托书以及委托人的身份证明。
境外申请人委托他人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家规定办理认证或者公证。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人代理。监护人代理时应当提交合法有效的监护关系证明以及被监护人无民事行为能力或者限制民事行为能力的证明；因处分被监护人房屋而申请登记的，监护人应当提供有利于被监护人的书面保证。监护人有两人以上的，应当共同代为申请。
第十三条 有下列情形之一的，申请人应当办理公证或律师见证手续：
（一）因房屋继承、受遗赠申请登记的，申请人应当提交继承、受遗赠房屋既成事实的公证书或律师见证书；
（二）自然人因处分房屋委托他人申请登记的；
（三）代理人代为申请撤回登记的；
（四）赠与房产的；
（五）处分被监护人房屋的；
（六）法律、法规规定应当公证或律师见证的其他情形。
第十四条 申请房屋登记的，申请材料应当使用中文。
第十五条 申请房屋登记，申请人应当依照本条例向房屋所在地的房屋登记机构提交有关材料。申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的证明材料。
申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责。
第十六条 房屋登记机构应当查验申请人提交的材料，可就下列事项进行询问：
（一）申请登记事项是否为申请人真实意思表示；
（二）申请登记房屋是否为共有房屋；
（三）房屋登记簿记载的权利人是否同意更正；
（四）需要进一步明确的其他有关事项。
询问结果应当经申请人签字确认。
申请材料齐全且符合法定形式的，房屋登记机构应当予以受理，并出具受理凭证。出具受理凭证的日期为受理日。申请材料不全或者不符合法定形式的，房屋登记机构应当一次性告知申请人补正。
第十七条 房屋登记机构应当在本条例规定的时限内，完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房屋登记机构应当将有关事项记载于房屋登记簿，记载之日为登记日。
房屋登记机构在审核时，发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明或公告的，可以要求申请人补充材料或者公告，必要时可以实地查看。实地查看的期限不超过二十个工作日。申请人补充材料、公告、房屋登记机构实地查看的时间，不计入登记审核时限。
第十八条 登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，并将有关事项记载于房屋登记簿：
（一）申请人与提交材料记载的主体一致；
（二）申请登记的内容与提交材料证明的事实一致；
（三）申请登记的事项与房屋登记簿已有记载不冲突；
（四）不属于本条例第二十七条所列的情形；
（五）本条例规定的其他条件。
第十九条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。
预告登记、在建房屋抵押权登记、地役权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
两人以上共有的房屋，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
第二十条 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿前，申请人提出撤回登记申请的，登记即行终止。申请撤回登记，应当以书面形式提出；共同申请的应当由申请人共同以书面形式提出。
第二十一条 房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
第二十二条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿的记载应当保持一致，不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿为准。
第二十三条 房屋权属证书、登记证明由市、县（市）房屋登记机构颁发。
房屋权属证书、登记证明不得擅自涂改。
第二十四条 房屋登记机构应当将登记资料及时扫描、整理归档，妥善保管。房屋所有权登记档案应当永久保存，不得伪造、涂改、匿毁；其他登记档案，自办理注销登记之日起保存五年。预告登记自预告登记失效后保存两年。
房屋权属登记档案因不可抗力因素灭失或损毁，房屋登记机构应当依据异地备份的电子介质资料和本市其他方面有关资料补制，有关单位和个人应当予以协助。
房屋登记机构应当为房屋权利人及利害关系人查阅房屋登记簿、复制房屋档案资料提供便利，依照国家有关规定可以实行有偿利用。
第二十五条 房屋权属证书、登记证明破损，房屋权利人向房屋登记机构申请换发的，房屋登记机构应当予以换发。换发房屋权属证书、登记证明前，应当查验并收回原房屋权属证书、登记证明。
房屋权属证书、登记证明灭失、遗失，房屋权利人申请补发的，房屋登记机构应当查档核实，经申请人在《石家庄日报》声明原房屋权属证书、登记证明作废后，予以补发。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
第二十六条 已竣工房屋经初始登记后，与该房屋有关的其他权利方可登记；未竣工房屋经预告登记后，与该房屋有关的其他权利方可登记，但申请预购商品房预告登记的除外。
第二十七条 有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的用途、面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）房屋灭失，权利人申请办理初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记的；
（八）法律、法规和本条例规定的其他不予登记的情形。
第二十八条 对房屋所有权依法实施或解除财产保全等限制措施的机关，应当及时向房屋登记机构送达相关文书，房屋登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将有关事项记载于房屋登记簿。
第二十九条 登记申请已受理但申请登记的事项尚未记载于房屋登记簿之前，发生下列情形之一的，房屋登记机构应当中止办理登记，并通知申请人：
（一）更正登记被受理的；
（二）利害关系人对登记簿的已有记载申请异议登记被受理的；
（三）利害关系人对正在申请登记事项提出异议的；
（四）房屋被依法查封的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
中止登记事由消失后，房屋登记机构应当及时按照本条例规定恢复办理登记。
第三十条 房屋登记机构自受理登记申请之日起，除本条例第十七条第二款所列情形外，应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）国有土地范围内房屋所有权初始登记，三十个工作日，集体土地范围内房屋所有权初始登记，六十个工作日；
（二）转移登记、变更登记、注销登记，十个工作日；
（三）抵押权登记、地役权登记，十个工作日；
（四）预告登记、更正登记，十个工作日；
（五）异议登记，一个工作日。
第三十一条 申请房屋登记的，申请人应当按照有关规定缴纳登记费用。
第三章 房屋所有权登记
第一节 初始登记
第三十二条 合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋测绘报告；
（六）其他必要材料。
除在宅基地上建造的房屋外，还应当提交房屋已竣工的证明。
第三十三条 申请集体土地房屋初始登记的，应当将申请登记事项在房屋所在地公告，经公告无异议或者异议不成立并符合登记条件的，应当予以登记。
第三十四条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以明确和记载，可以不颁发房屋权属证书。
第二节 转移登记
第三十五条 发生下列情形之一的，当事人可以申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换；
（三）赠与；
（四）继承、受遗赠；
（五）房屋分割、合并、析产，导致所有权发生转移的；
（六）以房屋出资入股；
（七）法人或其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
（八）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书房屋所有权发生转移的；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第三十六条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋权属证书；
（四）证明房屋权属发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
除继承外，申请集体土地上的房屋转移登记，还应当提交转移双方同属本集体组织成员等符合国家规定的有关证明材料。
划拨土地上房屋转移登记，应当先到国土资源部门申请办理土地变更登记，凭变更后的土地权利证书申请办理房屋转移登记。
第三十七条 申请在建房屋转移登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）在建房屋预告登记证明；
（四）证明在建房屋发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
第三十八条 房屋抵押期间抵押人转让抵押房屋所有权申请转移登记的，除提供本条例第三十六条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
第三节 变更登记
第三十九条 经登记的房屋有下列情形之一的，房屋权利人可以在有关法律文件生效或者事实发生后申请变更登记：
（一）房屋权利人姓名或者名称发生变化的；
（二）房屋面积增加或者减少的；
（三）同一所有权人分割、合并房屋的；
（四）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（五）房屋用途依法批准发生变化的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第四十条 申请房屋变更登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋权属证书；
（四）证明发生变更事实的材料；
（五）其他必要材料。
第四节 注销登记
第四十一条 房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房屋权利人在房屋灭失后应当申请注销房屋所有权登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋权属证书；
（四）房屋灭失的证明。
被依法查封的房屋办理权属注销登记时，须提交经查封机关同意的书面证明。
第四十二条 经人民法院审理、仲裁委员会仲裁，房屋权利人的所有权消灭后，权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，并收回房屋所有权证；房屋所有权证不能收回的，可以在房产行政主管部门网站上公告作废。
人民政府征收的房屋办理注销登记的，由房屋征收部门持房屋征收决定、征收补偿协议、房屋所有权证到房屋登记机构办理注销手续。
第四章 房屋抵押权登记
第四十三条 申请房屋抵押权登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋权属证书；
（四）主债权合同；
（五）抵押合同；
（六）其他必要材料。
第四十四条 申请房屋最高额抵押权登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋权属证书；
（四）最高额抵押合同；
（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；
（六）法律、法规规定应当提交的其他材料。
第四十五条 房屋抵押权发生转移、变更、终止的，当事人应当申请抵押权的转移、变更、注销登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋抵押权登记证明；
（四）证明房屋抵押权发生转移、变更或者终止的文件；
（五）其他必要材料。
第四十六条 申请在建房屋抵押权登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）在建房屋预告登记证明；
（四）建设用地使用权证明；
（五）主债权合同；
（六）抵押合同；
（七）其他必要材料。
在建房屋竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建房屋抵押权登记转为房屋抵押权登记。
第五章 地役权登记
第四十七条 申请房屋地役权设立登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋权属证书；
（四）地役权合同；
（五）其他必要材料。
第四十八条 经登记的房屋地役权发生转移、变更或者终止的，当事人应当申请地役权的转移、变更、注销登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房屋地役权登记证明；
（四）证明房屋地役权发生转移、变更或者终止的文件；
（五）其他必要材料。
第六章 预告登记
第四十九条 有下列情形之一的，当事人可以申请房屋预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设立抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）在建房屋；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第五十条 预告登记后，房屋所有权人未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第五十一条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）已登记备案的商品房预售合同；
（四）交付全部房款的证明或者当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
第五十二条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）预购商品房预告登记证明；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）设立抵押权的合同；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第五十三条 申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）买卖合同；
（四）双方当事人有关预告登记的约定；
（五）房屋所有权证；
（六）其他必要材料。
第五十四条 申请房屋抵押权预告登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）房屋所有权证书或者房屋所有权转移预告登记的证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第五十五条 申请在建房屋预告登记，应当提交下列材料：
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