配偶反对 拍卖无果
文/中央财经大学拍卖法方向硕士研究生于闯

《物权法》第106条是关于善意取得制度的规定，这条规定对拍卖实务的影响深远。
06年，蒋先生通过拍卖公告看好一套住宅，该标的是不交吉状态，令蒋先生有所疑虑。经过实际考察，蒋先生了解到，业主夫妇正准备离婚，男主人欲将房屋拍卖，而女主人不同意。
　　配偶要求撤销拍卖
虽然男主人承诺一定会把房子拍出，并说明房产证上登记的是自己的名字，以此加强蒋先生的信心，但其配偶则拿出正在离婚诉讼的文件，劝蒋先生不要参与拍卖。蒋先生在看楼时应业主配偶的要求，签名证明自己已经看过楼，后这个签名又被女主人用来证明蒋先生已看过诉讼离婚的文件，结果，虽然蒋先生通过拍卖方式成交，但最终法院依法判定撤销拍卖合同，蒋先生不能取得房屋所有权。
　　警示：不交吉状态
有法律人士表示，目前拍卖市场不交吉的情况多样，隐秘性强，因此拍卖行通常也不愿意列明不交吉的情况，需要竞拍人亲自考察，但通常竞拍人不具有专业知识，也缺少经验，较易掉进圈套。
专家点评：
此案例涉及到《物权法》106条的规定，任何人处分财产应当有处分权，但是现实生活中确实存在着将自己无处分权的东西拿出去处分的现象。比如说朋友托我保管一台笔记本电脑，保管期间我把电脑卖了，受让人善意地以合理价格取得笔记本电脑，这时朋友起诉，法律该保护谁的权利呢？106条规定，一般来说无处分权人处分财产，所有权人有权追回，但是如果符合106条规定的三种情形，所有权人就不能追回了。
第一种情形：受让人受让不动产是善意的。动产，根据权利的外观，可以认为是出卖人的，而且受让人也不应当知道这个动产是属于其他人的，可认为善意。不动产，如果登记机关错了，登记在我名下，我去拍卖了，原则上讲，受让人是善意的，也不应当知道，这时所有权人就不能追索了。
第二种情形：买受人以合理的价格购买。
第三种情形：转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《物权法》106条实际上是保护善意第三人的制度。但是大家注意《物权法》中还规定了一个但书，但法律另有规定的除外。有两种情形：
1、如果处分的财产是法律禁止转让的财产，所有权人有权追回。
2、对于遗失的东西，所有权人有权追回，但是有时间期限，只有在两年之内才可以追回，超过两年，法院也不保护了。如果受让人买这个东西，是通过拍卖取得的，或者在正常经营场所买受的，所有权人可以追，但应补偿受让人因此花费的必要费用。
具体到本案中，房屋的所有权实际由业主夫妇共有，蒋先生在应该知道男主人不能单方处置房屋的情况下，仍通过拍卖方式竞得房屋，不符合《物权法》善意取得制度的构成要件，因此不能取得房屋的所有权。
术语分析：
“交吉”和“不交吉”，这是两个专有名词。交吉，即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉物业，通常只是已取得产权，但房屋仍因各种原因或仍被他人居住使用，要实际拥有，还须办理一些相关手续方能取得。因此，不交吉的标的一般非常便宜

江苏省连云港市人民政府办公室


连云港市人民政府办公室文件

连政办发〔2007〕89号

　
市政府办公室关于印发连云港市海域使用动态监视监测管理暂行办法的通知


各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《连云港市海域使用动态监视监测管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。



二○○七年五月十日


连云港市海域使用
动态监视监测管理暂行办法

第一条 为加强海域使用监管，提高海洋行政管理效率，保护海域使用权人的合法利益，根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、国务院《防治海洋工程建设项目污染损害海洋环境管理条例》和国家海洋局《关于加强区域建设用海管理工作的若干意见》(国海发[2006]14号)等有关规定，结合本市海域使用管理的实际，制定本暂行办法（以下简称本办法）。
第二条 本市行政区域内申请用海的单位和个人必须遵守本办法。
第三条 市海洋行政主管部门具体负责全市海域使用动态监视监测管理工作，其职责：
（一）负责编制年度监视监测工作方案；
（二）承担国家和江苏省要求的年度海域使用动态监视监测任务；
（三）开展所辖海域地面监视监测、异点异区监测核查与信息反馈、监视监测产品制作与信息服务；
（四）建立与维护海域使用动态监视监测管理系统、监控与指挥平台。
第四条 海域使用动态监视监测人员，必须具备海洋、测绘、自然地理、遥感与地理信息系统等专业技能；必须通过国家海洋局组织的技术考核，持证上岗。
第五条 县（区）海洋行政主管部门应当在市海洋行政主管部门的指导下，对本行政区域内的基本不改变海域自然属性的用海项目进行监视监测。
第六条 海域使用动态监视监测应包括以下内容：
（一）海域使用状况监视监测
1．现状监视监测。已开发、未开发的海域面积及分布状况等；
2．权属监视监测。各类用海项目的宗海界址、面积、用途、权属及其变更情况等；
3．异点异区监视监测。遥感或举报发现的违规用海等；
4．功能区监视监测。海洋功能区利用状况及海洋功能执行情况等；
5．海域资源价值监视监测。海域等级、宗海价格、海域使用金和经济产值等；
6．在建工程用海项目监视监测。在建工程用海项目的用海面积、位置、用途和施工过程等。
（二）海域自然属性监视监测
1．岸线变化。岸线长度、分布、类型和面积等；
2．河口海湾。河口海湾形态和面积等；
3．海岛动态。海岛数量、面积、植被和岸线变化等；
4．海洋环境地质灾害监测。海岸侵蚀、海水入侵等。
市海洋行政主管部门应充分利用国家海洋行政主管部门统一组织实施的卫星和航空遥感监视监测的成果，对举报发现的异点异区进行核查。
第七条 本市海域使用动态监视监测应按国家和江苏省要求的频次和时效，完成地面监视监测。权属监视监测每月一次，在建工程用海项目监视监测每月一次，海域资源价值监视监测每年一次。
第八条 对需要依法进行海域使用论证的新申请用海项目，应在《海域使用论证报告书》中明确《海域使用动态监视监测方案》。委托有测量资质的单位，按照论证通过的方案进行海域使用动态监视监测，并形成《海域使用动态监视监测报告》，定期报送市海洋行政主管部门。《海域使用动态监视监测报告》式样由市海洋行政主管部门提供。
第九条 市建立适合本地区海域使用实际情况和管理特点的海域使用动态监视监测管理系统，作为国家和省海域使用动态监视监测的有机组成部分，执行国家海洋行政主管部门统一制定的相关管理规定和技术规程，并与省海域使用动态监视监测管理系统相衔接，实行资源共享。
第十条 对于国务院《防治海洋工程建设项目污染损害海洋环境管理条例》第三条中明确的海洋工程项目，在竣工验收时，海洋工程项目单位必须提供有测量资质单位出具的《海域使用动态监视监测报告》。
第十一条 凡在本市行政区域内使用海域的单位和个人，应当主动接受并积极配合市海洋行政主管部门对用海项目进行监视监测，按要求如实、完整地提供相关资料，发现所使用的海域自然资源和自然条件发生重大变化时，应当及时告知市海洋行政主管部门。
第十二条 市海洋行政主管部门应按照职责，对本市近岸和其它重点海域的各类海域使用状况及其变化进行长期业务化监视和监测，并将海域使用动态监视监测资料，及时报送上级海洋行政主管部门和抄送相关县(区)海洋行政主管部门。
第十三条 市海洋行政主管部门应根据县(区)海洋行政主管部门提供的海域使用申请、确权登记和变更、违法和违规用海等资料，进行监视监测。
第十四条 市海洋行政主管部门应定期向社会公布海域使用动态监视监测信息。对涉及国家机密的海域动态监视监测资料，按国家保密规定实施管理。
第十五条 任何单位和个人发现擅自改变海域自然属性、破坏海洋生态环境等违法行为，有权向市海洋行政主管部门举报。市海洋行政主管部门接到举报后，应当迅速进行现场核实和处理，并将调查处理结果及时反馈举报人。市海洋行政主管部门必须严格为举报人保密。
第十六条 在实施海域使用动态监视监测活动过程中，发现有违法违规用海行为，由海洋行政主管部门依法查处。
第十七条 本办法由连云港市海洋局负责解释。
第十八条 本办法自2007年5月10日起施行。